孤独死が起きると物件価値はどれくらい下がる？価値低下を防ぐ方法について解説

少子高齢化が進む中、孤独死する人は年々増加傾向にあることが分かっています。

もし、保有物件やオーナーとなっている物件で孤独死が起こってしまったら、物件の価値が低下してしまうのではないかと不安に思う方もいるでしょう。

今回は、孤独死によって物件の価値がどれほど低下するのかを売却時と賃貸の場合に分けて解説していきます。

また、孤独死が起きた物件の価値低下を防ぐ方法や孤独死の防止方法などについて触れていきたいと思います。

孤独死により物件の価値は下がる

孤独死が起きた物件は、価値が下がってしまうのが一般的です。

ここでは、

の2点に分けて解説していきます。

売却価格は10～30％下落する

孤独死が起きた物件の売却価格は10～30％ほど下落するのが一般的です。

売却価格の下落率は、基本的に遺体の発見までにかかった時間によって左右されることが多く、

となります。

遺体発見が早かった物件価値は0～10％ほど低下

孤独死した人の遺体発見が早かった物件であれば、売却価格は通常から0～10％ほどの低下で抑えることができます。

孤独死の場合は、他殺や自殺による事故物件よりも物件価値の下落率は大きくありません。

さらに、当日中や翌日など遺体発見までに日数を経なかった場合は、孤独死でも自然死扱いされ、告知義務が発生しない場合もあります。

この場合、物件の心理的瑕疵も低いため物件価値の低下は0％に抑えることができるでしょう。

遺体が腐敗していた物件価値は20～30％ほど低下

孤独死の遺体発見に時間がかかり、遺体発見時に腐敗が進んでいた場合は物件価値が20～30％ほど低下すると考えられます。

孤独死の遺体発見が大幅に遅れると、床や壁などにシミが残り、臭いを取り除くための特殊清掃やリフォームも必要になる場合もあります。

これら、特殊清掃やリフォーム費用などの負担も考慮すると、相場価格から20％～30％ほど価値が低下します。

物件価値の低下率は、立地の良し悪しによって左右されるのが一般的で、人気なエリアであれば、物件価値の低下率は最小限に抑えられるでしょう。

また、売却方法によっても物件価値の低下率は変わり、買主へ直接売却するよりも、不動産買い取り業者へ売却する方が高値で売れることが多いです。

孤独死の遺体発見に時間がかかってしまった物件は、価値が大幅に低下してしまうものだと諦めてしまうのではなく、事故物件専門の不動産買い取り業者や物件転売業者など複数の売却方法の中から価値が低下しづらい方法を検討してみましょう。

賃貸の場合価格はそれほど落ちない

孤独死が起きた物件を賃貸で貸し出す場合、価格はそれほど低下しないことが多いです。
その理由としては、

以上3つの理由が考えられます。

激安の事故物件は市場に出回らないため高い賃料を設定できる

まず、価格が大幅に値下げされた激安の事故物件は、市場に出回らないため高い賃料を設定しても借り手がつきやすい傾向があります。

賃貸物件の中には、相場から20～40％ほど賃料が安く設定されている激安の事故物件も多く存在しますが、これらは市場に出回る前にすぐに借り手がついてしまう傾向があります。

特に、都内や、街の中心地にある物件では安さと立地の良さから人気が高く、安く設定された物件を見る機会は少ないです。

市場に出回っている孤独死物件は、通常の物件の0～10％ほどしか値下げしていないものが多く、この値段が相場だと感じる方も多いでしょう。

賃料が高いほど綺麗な孤独死物件だと思われる

事故物件であっても、賃料を高く設定することで、綺麗な孤独死物件だと判断されます。

基本的に、その物件で孤独死があったという事実に対しては告知義務がありますが、どのような状態で発見されたのかまで告知する必要はありません。

事故物件の相場価格より高めに設定することで、孤独死の遺体は綺麗な状態で発見されたのだろうと推測されることが多いです。

そうすると、必然的に心理的瑕疵は下がり借り手も付きやすくなるため、賃料を大幅に値下げする必要はありません。

住人が変わる度に心理的瑕疵は薄れていく

孤独死の起きた事故物件は、住人が変わる度に心理的瑕疵が薄れていくため、賃料の値下げを行わなくても借り手が付きやすいです。

過去に孤独死が起きた物件であっても、その後複数人住人が住んでいた経験があると、年数の経過も相まって物件の心理的瑕疵は低下します。

場合によっては、孤独死が理由の事故物件では、住人が一人住むことで告知義務は無くなると考えるオーナーや不動産業者もいます。

複数人の住人の利用や年数の経過によって心理的瑕疵が低下しやすい孤独死物件だからこそ、賃料は大幅に下げることなく貸し出すことができます。

孤独死により土地の価値も下がることがある

孤独死が起きた物件は、土地の価値が下がってしまうケースもあります。

ここでは、

の3点に分けて、孤独死が起きた物件の土地の価値について触れていきましょう。

一般的に土地の価値は10～20％下落する

孤独死の起きた物件では、一般的に土地の価値が10～20％下落してしまうと言われています。

孤独死が起きた物件は建物だけでなく、土地自体にも告知義務が残るため土地の価値が下落することも避けられません。

しかし、物件の立地や孤独死からの経過年数によっては、価値の下落が大きくない可能性もあります。

エリアによって価値が下がらないこともある

物件の建っているエリアによっては、孤独死の起きた土地であっても価値が下がらないこともあります。

都内や市の中心地など、人気エリアに物件が立っていれば、例え事故物件でも買い手や借り手が付きやすいのが一般的です。

そのため、孤独死の起きてしまった物件であっても売却価格や賃料を極端に下げることなく、買い手や借り手を見つけやすいでしょう。

必要以上に物件の価値を下げすぎないよう、物件の建っているエリアにある不動産業者へ相談して、物件の周辺エリアの相場売却価格や相場賃料を把握しておきましょう。

孤独死から時間が経てば土地の価値低下も少ない

　　
孤独死から時間が経つと、土地の価値の低下も少なく済む可能性もあります。

事故物件の心理的瑕疵について告知しなければいけない期間は10年程度が目安となっていますが、告知義務の期間や内容についての明確な基準は定められていません。

以前は、事故物件になった後に初めて物件を購入・借りる人に対してのみ告知義務が発生するという考え方もありましたが、現在では物件が事故物件となってしまった原因や風評被害の大きさなどが告知すべき期間を左右すると言われています。

一般的には、告知義務に関する裁判が起こった際は、10年以内の売買・賃借においては、告知すべきだというのが司法の判断されることが多いため、10年という数字を基準とするのが良いでしょう。

ただ、例外として人と人との交流が密接な農村地域などでは、50年前に起こった殺人事件についても告知義務が必要であったと判決が出た事例もありますので、瑕疵の重さは一概には言えないということを念頭に置いておくことをおすすめします。

孤独死による物件の価値低下を防ぐ方法

孤独死が起きてしまった物件は、基本的に価値が低下してしまいますが、物件価値の低下を防ぐ方法もあります。

ここでは、孤独死が起きた物件の価値低下を防ぐ方法を以下の4つに分けて解説していきましょう。

特殊清掃は必須

孤独死が起きた物件の価値低下を防ぐためには、特殊清掃と遺品整理は必須事項です。

ここでは、

の2つに分けて解説していきます。

特殊清掃の必要性

孤独死があった物件では、遺体によって汚れてしまった床や壁、その他設備を原状回復させるために特殊清掃が必要です。

特に孤独死の遺体発見から長い日数が経過してしまった場合、

など、通常の清掃では取り除けない強烈な汚れや臭いが発生してしまいます。

これらの汚れや臭いを特殊な薬剤や清掃道具を使用して、物件の元の綺麗な状態まで原状回復するのが特殊清掃の役割です。

また、お風呂で孤独死が起きた場合には、配管まで清掃し、後の住人が安全に暮らしていけるように水質検査まで行うこともあります。

特殊清掃にかかる費用

特殊清掃とひとことで言っても作業内容はさまざまで、孤独死した場所や遺体の状態によってかかる費用も変わってきます。

特殊清掃で行われる主な清掃費用については、下記を参考にしてみてください。

作業内容	費用
浴室の清掃（水が溜まっている場合）	100,000円
浴室の清掃（水がない場合）	80,000円
浴室の消毒・消臭	50,000円
トイレのハウスクリーニング	9,800円
室内の消臭	30,000円
床の切断	35,000円

浴室やトイレで遺体が発見された場合、床下の洗浄や切断にも費用が発生するため、100,000円ほど追加で費用がかかります。

孤独死によって、物件の特殊清掃が必要となった場合費用は、

のいずれかが負担することが一般的で、基本的には遺族が負担することが多いでしょう。

更地にすると不動産価値が多少上がることも

孤独死が起きた物件は、取り壊して更地にすることで不動産価値を多少上げることも可能です。

物件を取り壊すには解体費用がかかりますが、事故物件が更地になっていれば心理的瑕疵が薄まるのが一般的で、物件をそのまま残しておくよりも早くに売却することができるでしょう。

一戸建ての物件の場合、解体にかかる費用は300～500万円が相場と言われており、建物の構造や坪数に費用が大きく異なります。

坪数や構造別の解体費用相場については、下記を参考にしてみてください。

	木造	鉄骨造	鉄骨コンクリート造
20坪	34,000円/坪	39,000円/坪	40,000円/坪
60坪	29,000円/坪	45,000円/坪	60,000円/坪
70坪以上	27,000円/坪	43,000円/坪	46,000円/坪

木造住宅の場合は解体費用を安く抑えられるので、更地にして不動産価値を下げずに売却するのがおすすめです。

不動産買い取り業者へ売却する

不動産買い取り業者へ売却することで、物件価値の低下を抑えることができます。

中には、物件の買い取り後に需要のある物件になるようにリフォームをする事故物件専門の買い取り業者もいます。

事故物件専門の業者であれば、孤独死の起きた物件の効果的な活用方法を熟知しているため、リフォーム前の状態であっても高値で買い取ってくれます。

物件のリフォーム費用をかけずに、高値で売却を考えている場合は、事故物件専門の不動産業者への売却も検討してみましょう。

孤独死の発見の遅れを防ぐ

孤独死の発見が遅れることを事前に防ぐことも、物件の価値低下を防ぐことに繋がります。

オーナーをしている物件での孤独死の発見を遅らせるためには、

などが有効です。

特に、高齢の住人が物件に済んでいる場合は、定期的に住人と連絡を取ることや生活週間を把握しておくことで、すぐに住人の異変に気づくことができるでしょう。

孤独死対策としては、管理会社に定期的に訪問してもらい、住人の健康状態や通院状況などを確認することが簡単に行える対策でしょう。

また、緊急通報ができる24時間体制のホームセキュリティや現在地や行動履歴などを確認することができる見守りアプリを導入するのもおすすめです。

住人の年齢や状況に合わせて、訪問やセキュリティ設備の導入を積極的に行っていくことが孤独死の防止に繋がるでしょう。

孤独死のあった物件を購入するメリットと注意点

孤独死のあった物件を購入しようと考えている方は、

というメリットと注意点について考慮しておきましょう。

物件を安く購入できるメリットがある

孤独死のあった物件であれば、安く購入できるというメリットがあります。

自殺や殺人、孤独死などが起きてしまった物件は事故物件として扱われ、価格が安く設定されていますが、殺人や自殺に比べると孤独死物件の心理的瑕疵は低い傾向があります。

孤独死は自然死の一種なので、特殊清掃が入って綺麗な状態になっている物件であれば、恐怖心も少ないという方も多いでしょう。

この心理的瑕疵の低い物件を、相場から10～20％ほど安く購入することができるのは、孤独死物件のメリットと言えます。

告知義務は消えないため転売には不向き

孤独死のあった物件は、一度住んでも告知義務は消えないため転売には不向きです。

物件に告知義務が残る以上、転売時の価格高く設定できないのが現状のため、自分の住まいとしてではなく、転売目的で孤独死のあった物件を購入するのはおすすめできません。

しかし、立地が良かったり利便性が高い物件であれば、賃貸物件として活用して高い利回りを期待することもできます。

孤独死物件をリフォームやリノベーションできる余裕があれば、孤独死物件というイメージを払拭できる魅力的な物件に再建して、賃貸活用も検討してみましょう。

まとめ

孤独死の起きてしまった物件は、事故物件として扱われ、資産価値が20～30％ほど低下してしまうのが一般的です。

物件の立地や、遺体の状況によって物件価値の低下率は変動しますが、何よりも孤独死を起きさせないことが一番いいでしょう。

孤独死を防ぐには、常日頃から高齢の住人と交流を持ったり、ホームセキュリティや見守りアプリなどの設備を導入することも効果的です。
孤独死によって物件の価値を低下させないよう、対策を最適な対策を導入しておきましょう。