別居中でも共有不動産の売却は可能！売却が難しいケースとその対処法も解説

別居中、夫婦の共有名義になっている不動産の取り扱いについて悩む人も多いでしょう。

共有名義の不動産は、共有者全員が同意しなければ売却ができません。

また、住宅ローンが残っていると、売却そのものができない場合があります。

離婚問題や住宅ローン問題が複雑に絡み合うため、自分1人で悩まず専門家に相談することをおすすめします。

弁護士と連携した不動産業者なら、離婚と住宅ローンに双方について一貫したサポートが可能です。まずは無料査定を利用して、具体的なアドバイスを聞いてみましょう。

別居中に共有不動産を売却する際に押さえておくポイント

別居中でも共有不動産の売却は可能です。

ただし全てのケースでスムーズに売却できるというわけではないので、主に以下の3つのポイントを押さえておきましょう。

共有不動産の売却に向けて、それぞれのポイントを詳しく解説していきます。

また、売却ではなく賃貸に出すというのもひとつの手段です。

売却には共有者全員の同意が必要

共有不動産の売却には共有者全員の同意が必要です。

共有不動産は持分を持つ人それぞれに所有権があるため、夫婦のどちらか一方が売却に反対しているなら売却はできません。

例えば持分割合が夫4/5：妻1/5のように、夫の持分割合の方が多くても妻の同意が必要です。

売却するには持分割合は関係なく、共有者全員の同意が必要となるのです。

相手との関係が悪く話し合いができないという状況であっても、まずは売却の意思を揃えなければいけません。

共有不動産の売却には住宅ローンも関わってきますが、住宅ローンを完済している場合は共有者の同意を得るだけで売却ができます。

そのため比較的スムーズに売却へと進めることができるでしょう。

共有者の同意を得られなくても持分のみ売却ができる

住宅ローンを完済しているなら共有者の同意を得て売却ができると解説しました。

しかし、住宅ローンは完済しているのに共有者の同意を得ることができず売却へと進めないケースがあります。

この場合は自分の持分のみの売却を検討しましょう。

共有不動産の売却では共有者の同意がないと売却できませんが、これは共有不動産を丸ごと売却する場合です。

自分の持分のみなら共有者の同意を得ずに自由に売却できます。

持分のみを売却するには以下の2つの方法があります。

最適な方法を選択するために、それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。

自分の持分を他の共有者に売却

例えば夫は売却に反対、妻は売却したいと意見が分かれているなら、妻の持分を買取るよう夫に持ちかけてみましょう。

売却したくない夫は買取りに応じる可能性があります。

妻が持分のみの売却を検討していると知ると、第三者との共有になりたくないという理由から買取りに応じてくれる可能性もあります。

双方が納得できる売買価格に着地すれば、トラブルなく解決できる方法となるでしょう。

このように他の共有者に持分を売却する方法を「持分移転」といいます。

他の共有者に持分を売却するには、売却価格を決めるだけでなく売買契約書の作成や持分移転登記もしなければいけません。

自分の持分を買取業者に売却

他の共有者への売却が叶わなければ、買取業者へ売却しましょう。

持分のみの売却であれば仲介の不動産業者へ依頼するのではなく、共有不動産を専門に扱う買取業者へ売却します。

なぜ仲介業者へ依頼しないのかというと、共有持分のみを手に入れても住むことも活用することも難しいため、仲介業者は買主を見つけるのが困難だからです。

時間ばかりがかかり買主が見つからないという結果になるかもしれません。

しかし専門買取業者であれば買主は買取業者です。

仲介のように買主を見つけるための時間がかからずスムーズに売却ができます。

ではなぜ需要の少ない共有持分を専門買取業者は買取るのかが気になることでしょう。

それは持分のみを買い取った後、共有不動産全体の所有権を手に入れてから売却するなど、専門買取業者なら利益を得ることができるからです。

専門買取業者を選ぶ際には実績の豊富な業者を選ぶようにしましょう。

ホームページなどで実績を公開しているかは、買取業者を選ぶ際の大事なポイントとなります。

住宅ローンの名義を確認する

別居するので共有不動産を売却したい、けれど住宅ローンはまだ返済中ということもあります。

住宅ローンの返済中であれば、住宅ローンの名義を確認しておきましょう。

共有不動産であっても住宅ローンの組み方はさまざまです。

頭金を妻が負担し住宅ローンの借入れは夫の名義のみとなっているケースもあれば、「連帯債務」や「ペアローン」となっているケースもあります。

ひとつの家計から返済しているとお金の出どころはひとつのため名義をあまり意識しないかもしれません。

しかし「これから別居を始める」「離婚へと進める」ということなら住宅ローンの名義は重要です。

連帯債務は夫婦のどちらか1人が主債務者として住宅ローンを借入れています。

もう1人は連帯債務者としてその住宅ローンを借入れ、夫婦同等に返済義務を負います。

ペアローンは1つの物件に対して夫婦が別々に住宅ローンを借入れています。

夫婦がお互いに連帯保証人となっていることが多いです。

例えば4,000万円の住宅に対して夫2,000万円、妻2,000万円の住宅ローンを借入れ、お互いが連帯保証人となります。

別居中のローン返済や今後の返済にも関わってきますので、住宅ローンの契約名義がどのようになっているのか確認しておきましょう。

住宅ローンがアンダーローンかを確認する

住宅ローンの返済中であれば、住宅ローンがどれだけ残っているのか、売却するとどれくらいの金額になるのかも調べなければいけません。

なぜなら、家を売却して得た金額が住宅ローンの残債よりも少ないと売却ができないからです。

たとえ共有者間で売却の意思が揃っていても、売却益が残債より少ないと売却できません。

まずは住宅ローンの残高を残高証明書で確認しましょう。

残高証明書は毎年10月下旬頃に金融機関から郵送されてきます。

もしも紛失している場合は住宅ローンを借り入れている金融機関で再発行してもらえるので、手配しておきましょう。

売却するとどれくらいの金額になるかを知るには、査定を受けます。

一括査定サイトを活用して相場を知ることもできますし、直接不動産会社に連絡をして内覧のうえ具体的な査定金額を知ることもできます。

臨機応変に使いわけるとよいでしょう。

住宅ローンの残高と査定額が分かると、以下の図のように2つの結果に分かれます。

査定額（家の価値）がローン残高よりも高ければアンダーローンとなり売却できます。

自宅を売却したお金で住宅ローンを完済できるからです。

しかし査定額（家の価値）がローン残高よりも低ければオーバーローンとなり売却できません。

なぜなら家を売却してもそのお金で住宅ローンを完済できないからです。

完済ができないとその不動産に設定されている抵当権を抹消できないので売却ができません。

住宅ローンの返済中は売却したいという意思だけでなく、アンダーローンとなるのかオーバーローンとなるのかが大きく関わってきます。

オーバーローンで売却が難しい場合のトラブルと対処法

ここまでをおさらいすると以下のようになります。

＜共有者全員の同意あり＞
・住宅ローン完済済→共有不動産を売却できる
・住宅ローン返済中→アンダーローンなら共有不動産を売却できる
　　　　　　　　 　 オーバーローンなら共有不動産を売却できない

＜共有者の同意を得られない＞
・住宅ローン完済済→自分の持分のみなら売却できる

一番スムーズに売却できるのは、共有者の同意を得ることができ住宅ローンを完済済のケースでした。

そして共有者の同意を得られなくても、住宅ローンを完済していれば持分のみの売却も可能でしたね。

問題なのは共有者全員が売却に同意しているのに、オーバーローンのため売却できないケースです。

売却したいのに売却できない、別居中ということも踏まえるとトラブルが起こることが想定されます。

ここからはオーバーローンで売却できない場合のトラブルと対処法を解説していきます。

共有不動産を売却できない場合に想定できるトラブル

共有不動産を売却できない場合に想定できるトラブルは以下の3つがあります。

別居中ということは関係に距離を置こうとしている状態です。

しかし共有不動産を売却できずに共有状態が続くと、おのずと関係が続くことになります。

どちらかが住み続けるとしても自由にリフォームをすることすらできず、住宅ローンの連帯債務や連帯保証の関係も続いてしまいます。

どのようなトラブルになるのか具体的に見ていきましょう。

お互いの関係が続いてしまう

別居中は離婚も視野に入れているかもしれません。

離婚によって夫婦の関係をリセットし、それぞれに新しい生活をスタートしたいと考えているなか、共有不動産の所有が続くとお互いの関係も続いてしまうことになります。

別居中から離婚までの間には連絡を取り合う機会はありますが、離婚から長い年月が経つと疎遠になることもありますし、新たなパートナーができることもあるでしょう。

例えば「ローンを完済したので売却したい」「新たなパートナーと別の場所に住むために売却したい」と考えたとき、共有不動産である以上は共有者の同意がなければ売却できません。

例え共有者との関係が元夫婦であったとしても例外ではないため、相手と連絡を取り売却について足並みを揃える必要があります。

「相手とは連絡を取りたくない」「疎遠になっていて連絡が取れない」「売却に同意してもらえない」などのケースは少なくなく、そうなると売却をスムーズに進めることは難しくなります。

リフォームも簡単にできない

共有不動産の売却には共有者全員の同意が必要ですが、他にも全員の同意が必要なケースがあります。

しかし同意なく自由におこなえることもあるため、共有不動産に対してできること・できないことを理解しておきましょう。

共有不動産に対しておこなう行為は「変更（処分）行為」「管理行為」「保存行為」に分けられます。

例えば別居後もどちらかが共有不動産に住み続けたとします。

長く住んでいる間にリフォームがしたくなり、リフォーム費用も準備したとしても勝手にリフォームをすることはできません。

リフォームは「変更（処分）行為」にあたり、住んでいない共有者にも同意を得なければいけないのです。

民法第251条
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

引用：e-Govポータル「民法第251条」

このように住んでいる人がその不動産の所有権を持っていたとしても、住んでいない他の共有者にも所有権があるのが共有不動産です。

リフォームですら自由におこなえない不自由さがつきまといます。

連帯債務・連帯保証の関係を解消できない

オーバーローンで売却ができないということは、ローン契約も継続しているということです。

別居や離婚の場合どちらかが共有不動産に住み続け、養育費や慰謝料として住んでいない人に住宅ローンの支払いを継続してもらうというケースがあります。

しかしローン契約が継続しているということは連帯債務や連帯保証の関係も継続しているということです。

どこかのタイミングで相手の支払いが滞ると、連帯債務者や連帯保証人にも影響があります。

ここでローン契約がどのようになっているかが関係してきます。

例えば妻が残り夫は別の場所に住み、夫のローン返済が滞ったとします。

共有不動産であってもローンは夫の名義のみとなっているなら、妻が代わりにローンを支払う必要はありません。

しかし返済が滞ったことにより共有不動産が差し押さえられる可能性はゼロではないため、そうなると住み続けることは難しくなります。

連帯債務の場合は夫婦同等に返済義務を負うため、夫の返済が滞るなら妻がその全額を返済しなければいけません。

ペアローンの場合はそれぞれが借入れた住宅ローンを返済しなければいけませんが、多くの場合でお互いが連帯保証人となっているため夫の返済が滞るなら妻が夫の分も返済しなければいけません。

このように連帯債務・連帯保証の関係を解消できないと、1人で住宅ローンの返済を負うリスクがあります。

共有不動産を売却できない場合の対処法

共有不動産を売却できないと3つのトラブルが想定できました。

トラブルが想定できるのに売却もできず、どうしたらよいのかと不安になってしまいます。

しかし対処法も以下のように3つあります。

トラブルに遭遇する前に対処法の選択肢を知っておくことは大切です。

それぞれの対処法を見ていきましょう。

住宅ローンを借り換えて単独名義にする

想定できるトラブルにあったように、売却どころかリフォームすら制限されてしまうのでは不自由さを感じることでしょう。

そこで、不動産を自由に扱うには共有名義不動産から単独名義不動産にする必要があります。

まずは住宅ローンを借り換えて単独名義にしなければいけません。

住宅ローンの借り換えができれば住宅の名義も単独名義に変更できるので、共有状態は解消されます。

ただし住宅ローンの借り換えには審査があります。

夫婦の収入を合算して借り入れる連帯債務やペアローンの場合、「ローンの残債が少なくなっている」もしくは「住宅ローンの契約当初よりも収入がアップしている」などでないと単独名義への借り換えは難しい場合もあります。

新しい連帯債務者・連帯保証人を立てる

住宅ローンの契約が続く限り連帯債務や連帯保証の関係は続きます。

相手の返済が滞ると自身にリスクがのしかかってくることを考えると、連帯債務や連帯保証の関係を解消したいことでしょう。

例えば妻が連帯債務や連帯保証から外れたいとします。

妻が外れるには、新たな連帯債務者・連帯保証人を立てなければいけません。

妻と同程度の信用度がある人を夫の親戚や知人から探します。

もしくは有価証券や別の不動産を担保に入れることで、連帯保証人から外れられる可能性もあります。

「代わりの人を見つけられた」「担保に入れる不動産がある」といった場合でも、連帯債務者・連帯保証人の変更を認めるか否かは金融機関の判断となります。

金融機関と相談して任意売却する

「住宅ローンを借り換えて単独名義にすることができない」「代わりとなる連帯債務者・連帯保証人が見つからない」という場合には、金融機関と相談して「任意売却」する方法もあります。

「オーバーローンとなったから売却できないのでは？」と思うかもしれませんが、そのとおり通常の売却はできません。

しかし住宅ローンを借り入れている金融機関と相談しながら進める任意売却でなら売却は可能です。

通常の売却はできずローンの返済も滞るとなると、競売になってしまいます。

競売になると市場価格よりも安くなり、残った債務は一括返済しなければいけません。

強制的に家を売却するわけですから、落札や退去の時期を選べないというデメリットもあります。

しかし任意売却なら自分の意思で売却ができるため、多くの方が任意売却を選択しています。

任意売却なら市場価格とほぼ変わらない価格で売却ができるので、競売よりも残債を減らすことが可能です。

ここで任意売却について詳しく見ておきましょう。

任意売却のメリット

ローンの返済が滞ると競売となるため、任意売却は競売と比較されることが多いです。

そこで、以下のように競売と比べたメリットを解説していきます。

競売は裁判所による強制的な措置のため、価格や退去の時期を調整することはできません。

しかし任意売却なら金融機関と相談しながらある程度の調整ができるので、余裕を持って売却することができます。

また、不動産の売却には不動産会社に諸費用を支払わなければいけません。

競売も例外ではなく、不動産会社に支払う諸費用を別で用意する必要があります。

売却時にかかる諸費用は4％前後と言われているので、4,000万円の物件を売却するなら150万円前後の諸費用を用意しなければいけません。

しかし任意売却では売却金額から諸費用を捻出することができるので、諸費用を別で用意しなくて済みます。

それだけでなく、売却金額から引っ越し費用などを捻出できる可能性もあります。

家を売却するわけですから、新たな住まいを用意して引っ越さなければいけません。

新居の敷金・礼金なども必要となり、まとまったお金の準備に不安を感じるところですが、金融機関と相談することで売却金額からこれらの費用を捻出できる可能性もあります。

住宅ローンの返済が滞ったことは周りに知られたくないものです。

しかし競売になると裁判所のホームページに競売情報が掲載されるため、近所の人や知人に知られてしまうことがあります。

任意売却では競売のように何かに公表されるということはなく、経済的な事情を周りに知られることはありません。

周りからは通常の不動産売却と同じように見えるでしょう。

ここでひとつ注意することがあります。

競売にしても任意売却にしても、家を手放したからといって住宅ローンを完済できるわけではありません。

どちらも売却したお金は住宅ローンの返済に充てられますが、それでも残った債務は返済しなければいけないのです。

ここで競売の場合は残債の一括返済を求められます。

しかし任意売却では残債の一括返済を求められるのではなく、金融機関と相談して無理のない返済計画を立てられます。

この違いは大きいものです。

競売となり残債の一括返済に応じられずに、自己破産してしまうケースも少なくないからです。

そして最後のメリットとして、任意売却は自宅に住み続けられる可能性があります。

競売では落札者を選べませんが、任意売却は購入者を選べます。

例えば身内に売却し、同時に賃貸契約を結べば借主として住み続けることができます。

この方法を「リースバック」といい、リースバックを扱う不動産会社や運営会社を利用することもできます。

リースバックなら新たな住まいを見つける必要もありませんし、引っ越し費用などもかかりません。

経済状況が安定した頃に買い戻すことも可能なので、自宅を手放したくない場合は検討したい方法です。

ただし家賃が相場より高くなったり、契約内容によって住み続けられる期間が異なったりします。

任意売却のデメリット

競売よりもメリットがある任意売却ですが、デメリットがまったくないわけではありません。

任意売却には以下のようなデメリットがあります。

任意売却するには債権者（金融機関など）の同意が必要です。

債権者の同意を得て協議をしながら進めていきますが、それだけでなく連帯保証人の同意も必要なため、どちらか一方でも同意を得られなければ任意売却することはできません。

そして任意売却するには住宅ローンの返済が3～6ヶ月程度滞っていなければいけません。

住宅ローンの返済が2ヶ月以上滞るとブラックリストに記録されてしまいます。

つまり、任意売却できる条件をクリアする＝ブラックリストに記録されるということになります。

ブラックリストに記録されると5～10年間は新たにローンを組んだりクレジットカードの利用ができなくなったりします。

信用情報に傷がつくという大きなデメリットが伴うことは覚悟しなければいけません。

ただしこのデメリットは競売の場合も同じです。

最後に、任意売却をするための業者選びの難しさもデメリットの1つです。

任意売却は債権者との交渉もあり、不動産会社によっては扱っていない場合もあります。

通常の不動産売却ではないからこそ経験豊富な業者を選びたいところですが、任意売却に強い業者を探すのは難しさが伴います。

債務整理や税に関する知識が必要となるため、弁護士や税理士と連携している業者を選びましょう。

まとめ

別居に伴い共有不動産の売却を考えているなら、以下のことをしなければいけません。

共有者の同意を得て、これらの確認ができれば別居中でも共有不動産の売却は可能です。

しかし住宅ローンは完済しているのに共有者の同意を得られないという場合は自分の持分のみの売却を検討しましょう。

オーバーローンで売却できないという場合はトラブルを避けるため、住宅ローンの借り換えや新しい連帯債務者・連帯保証人を立てることで対処します。

これらが難しい場合は任意売却を検討しましょう。

それぞれのケースによって、選択すべき方法は異なります。

ひとつでも多く選択肢を知っていることで、その後の生活に大きく影響することもあります。

自身にとって最善の方法を選択できるよう参考にしてください。