線路沿いにある物件は、騒音問題などのデメリットから売れにくい物件です。
一方で、線路沿いの物件であることにメリットを感じる買主もいます。
「駅からのアクセスがよい」など、物件のメリットをアピールすることで高値で売却することも可能です。
また、依頼する不動産会社によって、査定額が数百万円変わる場合もあります。物件を高く売るには、複数の不動産会社に査定してもらい、査定額を比較することも大切です。
線路沿いの物件は通常よりも売却が難しい理由
線路沿いの物件にはさまざまなデメリットがあるため、通常の物件に比べて売却が困難です。
線路沿いにあることから、電車が通過する音や、踏切の警報音に悩まされている人も多いでしょう。
とくに、電車の通過量が多い地域であれば、騒音に一日中悩まされてしまうかもしれません。
騒音が大きい事を原因に、線路沿いの物件には購入希望者が少ないため、売却が困難になってしまいます。
騒音のせいで購入してくれる買主が見つかりにくいから
前の項目でも説明しましたが、線路沿いの物件には騒音が付き物です。
そして、線路沿いの物件がなかなか売却できない主な理由は、騒音によるものです。
騒音の聞こえ方・感じ方には個人差があるため、騒音をまったく気にしない人もいれば、騒音のせいで体調を崩してしまう人もいます。
ただし、騒音がまったく気にならない人は少ないため、線路沿いの物件は売却が困難になってしまいます。
「線路沿いで騒音がある」ことの説明義務があるから
これまで説明したとおり、線路沿いの物件は騒音があるため、売却がむずかしいです。
そこで「線路沿いにあるため、一日中騒音が聞こえる」ことを隠して売却したいと考える人もいるでしょう。
しかし、線路沿い物件の売却時に「線路沿いで騒音が聞こえる」ことは隠してはいけません。
なぜなら、物件を売却する際は「告知義務」があり、もし物件に存在する瑕疵や問題を伝えずに売却すると「契約不適合責任」に問われてしまうからです。
契約不適合責任については、次の項目で解説していきます。
騒音があることを隠すと損害賠償請求される恐れがある
契約不適合責任とは「売主が負うべき責任」のことです。
民法562条
引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
引用：e-Govポータル、民法562条
契約不適合責任が問われると、買主から以下のような対応を求められます。
- 売買契約のキャンセル
- 代金の返還・値引き
- 建物を修繕する費用の支払い
契約不適合責任は「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」際に問われます。
つまり、買主が「騒音がひどいことを知らなかった」ときに契約不適合責任を負う必要があります。
ただし、売却する物件が「契約不適合」とされるかどうかは、ケースバイケースです。
線路沿いにある物件を売却する際は、弁護士や不動産会社などの専門家に相談すべきです。
線路沿いの物件にメリットを感じる人もいる
これまで説明した通り、線路沿いの物件にはさまざまなデメリットがあります。
しかし、線路沿いの物件にメリットを感じる人もいます。
以下のような場合は、購入希望者を増やせるでしょう。
- 駅から近いためアクセスが便利
- 自分が騒音をだしても周りの住民が気にしない
- 鉄道ファンが好んで居住するケースもある
以下の項目から、それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。
駅から近いためアクセスが便利
線路沿いの物件は、当然ですが駅に近いため、通勤や通学が便利です。
とくに、車を所有していない場合は駅近物件であるか、駅遠物件であるかで、通勤・通学にかかる時間が大きく変動します。
通勤・通学の時間を短縮できれば、自由に使える時間も増えるため、大きなメリットといえるでしょう。
また、駅の近くにはスーパーマーケットやコンビニ、商店街などもあるため、買い物に便利です。
駅近くにはチェーン店などもあるため、帰りが遅くなっても食事に困ることは少ないでしょう。
自分が騒音を出しても周辺住民が気にしない
先ほども説明した通り、線路沿いの物件は一日中、電車や踏切の騒音があります。
ですので、周りの住民も騒音に慣れているため、部屋で騒音を出しても問題にならないケースが多いです。
通常の物件であれば、ピアノやギターなどの楽器を演奏していると、住民トラブルの原因になってしまいます。
一方、線路沿いの物件であれば、部屋で演奏しても他の住民とトラブルになりにくいでしょう。楽器を趣味にする人が、好んで線路沿いの物件に居住するケースもあります。
自分が騒音を出しても、他の住民とトラブルになりにくいことは、線路沿い物件の大きなメリットでしょう。
鉄道ファンが好んで居住するケースもある
騒音があることを原因に、一般の人には敬遠されがちな線路沿いの物件ですが、鉄道ファン・マニアが好んで居住するケースもあります。
線路が近ければ、すぐ近くの住居内から電車の往来を感じられるからです。
自宅の窓から電車を鑑賞できるため、他人に迷惑をかけず電車を撮影できるメリットがあります。
電車の音を騒音と感じないファンにとっては、魅力的な物件でしょう。
線路沿いの物件の最大限高く売るためのおすすめの工夫4つ
線路沿いの物件には、騒音、電車を通る際の揺れ、鉄粉・砂埃等のデメリットがありますので、スムーズに買手を見つけるためにも対策をとりたいところです。
そこでおすすめの対策を4つ紹介します。具体的には以下の通りです。
- 窓を二重サッシにし防音対策する
- 地盤改良工事をおこない防振対策をする
- サンルームを設置して対策する
- 複数の不動産会社で査定をとる
窓を二重サッシにし防音対策する
線路沿いの物件にある最大のデメリットは、電車が通過する音などの騒音が聞こえる、ということです。
電車の通過音や踏切の警報音に悩まされ、眠れなくなったりノイローゼになってしまう人も少なくありません。
また、線路だけでなく、駅に近い物件だと人混みによる騒音が気になることもあるでしょう。
当然ですが、窓が薄いと外からの騒音が聞こえやすくなる原因になります。
ですので、窓を二重サッシにすれば防音対策ができます。とくに防音室用のサッシなどであれば、遮音性が高いため騒音が大幅に軽減できるでしょう。
個人で簡単に取り付けられるものから、リフォームが必要なものもあります。
それぞれによって、工事費用・防音性能はさまざまですので、住宅にあった防音対策をできるようにしましょう。
どのように防音対策するか迷う場合は、不動産会社やリフォーム会社に相談するのも1つの手です。
地盤改良工事をおこない防振対策をする
線路沿いの物件は、電車が通るたびに揺れる恐れがあります。
とくに、地盤が弱い場合は揺れが激しくなるケースもあります。
また、揺れは上にいくほど大きくなるため、2階以上に居住していると、より揺れを感じることでしょう。
電車が通ることで、揺れを感じるときは「地盤が弱い」可能性があります。
地盤が弱い土地は「軟弱地盤」とも呼ばれ、振動が大きく伝わりやすい性質があります。
もしも、揺れが大きいなら、地盤改良工事をおこなうことを検討しましょう。地盤の改良ができれば地盤・土が固まるため、揺れを減少できるでしょう。
ただし、地盤改良工事には、地質調査や工事に多額の費用がかかります。地質工事に出資しても、物件の売却で費用を回収できなければ赤字になるので、注意が必要です。
サンルームを設置して対策する
線路沿いの物件には、洗濯物を外干しできないデメリットもあります。
なぜなら、電車の通過によって舞い上がった砂埃が付着してしまうからです。駅の近くだと、電車のブレーキによって生じた鉄粉が付着してしまうケースもあります。
鉄粉・砂埃によって、洗濯物が汚れてしまう恐れがあるため、線路沿いの物件では外干しができません。
そこで、サンルームを設置することがひとつ効果的です。
サンルームとは、屋根や開口部をガラス張りにすることで、太陽の光を取り入れられるように設計された部屋のことです。
ベランダや庭などにサンルームを設置することで、外の空気を遮りながら太陽光を取り入れられるため、鉄粉・砂埃を気にせず外干しができます。
また、サンルームが設置されていれば、売却時に買主に対して「サンルームがあること」を強みとしてアピールできます。
ただし、サンルームを増築する際は、設置に数十万円ほどの費用がかかることに注意しましょう。
複数の不動産会社に査定してもらう
物件を高く売るためには、不動産会社選びも重要です。不動産会社は、それぞれ得意な物件や地域があるため、各社で売却価格が変わる可能性があるのです。
場合によっては、数百万円の差が出る場合もあります。
そのため、複数の不動産会社に査定してもらい、査定額を比較することが大切です。
一括査定を利用すれば、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるので、効率的に比較できます。
下記のリンクから、全国の不動産会社に一括査定を申し込んでみましょう。
まとめ
線路沿いの物件は、騒音や振動が問題になることから、売却が困難になってしまいます。デメリットが目立つため多くの人から敬遠されがちです。
かといって、売却時に「線路沿いにあるため、騒音が聞こえる」ことを隠してはいけません。
物件の売却時には告知義務があるため、騒音が聞こえる事実を隠してしまうと「契約不適合責任」によって、損害賠償請求される恐れもあります。
損害賠償では「売買契約のキャンセル」「代金の返還・値引き」を請求されてしまいます。せっかく売却できても、結果として損しかねません。
そこで、実際に売却する際は、防音・防振対策をしたり、複数の不動産会社に査定してもらうといった対処を取りましょう。
また、線路沿いにある物件ならではのメリットもあります。
それらのメリットを押し出すことで、購入希望者を増やせる点も覚えておきましょう。
