古いアパートでも売れる？少しでも高く売却するためのコツと売却時の注意点を解説

老朽化によるアパートの劣化は避けられず、例えば木造のアパートでは築20年を超えると屋根や外壁などの経年劣化が目立つようになってきます。

劣化によって維持管理費は高くなる反面、入居率や家賃収入は下がっていくため、築古アパートの賃貸経営では徐々に収益を得にくくなっていくのが一般的です。

つまり、古いアパートは持っているだけで多くのリスクが伴うのです。

そのため、空き室が増えてきたり、外観や内装に古さが感じられるようになったら、売却による処分を検討してみましょう。

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古いアパートは早めに売却するのが良い！その理由は？

古いアパートは、早めに売却するのが得策です。

理由は、古いアパートを所有し続けることにより、多くのリスクがあるからになります。では、古いアパートを所有し続けることにより起こりえるリスクとは、どのようなものがあるのでしょうか？以下に解説していきます。

古いアパートを所有し続けるにはリスクが伴うから

以下に、古いアパートを所有し続けることによるリスクを挙げていきます。

①徐々に入居率が下がり、空き家が増える

一つ目は、徐々にアパートの入居率が下がり、空き住戸が増えることです。

アパートは築年数が経過すると、外観などの見た目や内装の古めかしさ、さらに築浅物件が好まれる傾向があることから、徐々に入居率が下がり始めます。築浅の状態では、退去者が出ても直ぐに次の入居者が見つかっていたとしても、築年数が経過し古い物件となると入居者自体もなかなか見つかりません。

よって、入居率の低下及び空き家の状態が長くなります。

②賃料の低下と家賃収入が減少する

二つ目は、賃料の低下と家賃収入の減少となります。

賃貸経営では、空き家期間をなるべく短くすることが鉄則です。先述のように長期間入居者が見つからない場合には、賃料を下げる必要があります。また、近隣に同じような広さの築浅物件がある場合にも、同じように賃料を下げることが多くあります。

よって、賃料を下げることにより入居者が見つかったとしても、得られる賃料は少なくなるため家賃収入は減少してしまいます。仮に、アパートローンが残っている状態であれば、家賃収入の減少により実質的な赤字経営に陥る可能性も出てきます。

③修繕費や設備の更新費用など維持費が高くなる

三つ目は、修繕費や設備の更新費用など維持費が高くなることです。

築年数が経過すると、屋根や外壁、共用廊下の設備や内装設備に経年劣化が生じます。傷みが激しい箇所や設備が故障している場合には、補修・交換工事を行いますが、当然に築年数が経過すれば工事の頻度も増えてきます。これにより、工事に掛かる費用が徐々に高くなることから維持管理費が高くなります。

④老朽化による耐震性や耐久性が低下する

四つ目は、建物の老朽化により耐震性や耐久性が低下することです。

日本国内では毎年、地震・台風・大雨などの自然現象があることで、建物自体にダメージを負うことは少なくなりません。また、これらの自然災害に耐えうる頑丈な建物が必要です。

建物は、これら毎年自然現象によるダメージを負うことや経年劣化等により建物自体の性能は落ちていき、総じて耐震性や耐久性が低下していきます。これらは放置すれば、建物の安全性を担保できないため、所有し続ける限りは建物の補修工事を定期的に行うことが必要です。

⑤売却がしにくくなる

最後は、売却がしにくくなることです。

日本では築浅物件が好まれるため、築年数が経過したアパートは徐々に人気が下がっていきます。よって、入居者が一般的には見込めない古いアパートを売却しようにも、人気がないために売却はしにくくなります。

また、1981年より前に建設されたアパートは、新耐震基準を満たしていないケースがあります。旧耐震基準で建設されたアパートは、建物自体の耐久性に不安があり、補修工事など維持管理費が高額になる傾向があります。

さらに、賃料収入が少ないことから実質利回りの低下、火災保険や地震保険が高額になることがあり、投資対象としてはデメリットが多くなります。

他に、アパートを購入する人は全ての人が現金で購入するのではなく、アパートローンを利用する人も多くいます。アパートローンの融資期間は、木造アパートの法定耐用年数（22年）により定められていることが多く、仮に法定耐用年数を超えると融資対象となりにくくなります。

よって、古いアパートは、さまざまな観点から「売却がしにくくなる」、ということになります。

古いアパートを少しでも高く売るコツ5つ

先述のように古いアパートを所有し続けることには、多くのリスクがあります。よって、手放したいのであれば早めに行うのが良いでしょう。

一方で、古いアパートは売却しにくいのですが、売却するのであれば少しでも高く売りたいと思うのが一般的です。ここでは、古いアパートを少しでも高く売るコツについて下記に5つ挙げ、各々を詳細に解説していきます。

①不動産仲介を利用する

まずは、不動産仲介を利用することです。

不動産仲介では、査定額を基に自由に価格決定ができます。売り出し当初は多少高めの価格で売却活動することや、反響者が少なければ価格を下げていくなど柔軟な対応が可能です。また、不動産仲介では高値で売れなくとも相場並みで売却できる可能性が高いことが魅力となります。

②複数社に査定依頼する

次に、売却前の査定は複数社に依頼することです。

複数社に査定依頼することで、周辺相場を掴みやすくなります。仮に1社のみの査定となると、その査定額が相場並みであるのか若しくは高いのかなどを判断することができません。よって、査定は最低でも3社程度受けておくのが良いでしょう。

③空き家・更地で売却する

続いて、空き家や更地の状態で売却することです。

空き家や更地の状態で売却することで、古いアパートではなく土地不動産として売却ができます。収益物件として売却すると買い手は、建物の状態を全て確認できないことや、今の入居者を引き継ぐことになります。物件の全容を把握できないまま購入することはリスクが多く、売却価格は土地としての売却価格より下がってしまうことがあります。

しかし、空き家や更地の状態であれば、土地不動産として正当な評価を受けることができ、買い手には自宅やアパートなど購入後の土地活用で選択肢が生まれます。さらに、土地が整形地、南面道路、角地など土地として好まれる要素があれば、付加価値が付く可能性があります。

④オーナーチェンジを避ける

続いて、オーナーチェンジを避けることです。

先述でもお伝えしている通りに、収益物件となると土地不動産としての価格より下がる可能性があります。なお、空き家や更地、オーナーチェンジを避けるには、入居者に退去してもらう必要があります。家主の都合で退去を促す場合には、通常立ち退き料が発生します。

③と④については、建物の規模と入居率を鑑みて判断する必要があります。仮に、全4世帯のアパートで1世帯のみ入居している状態であれば、立ち退きしてもらい売却するのが費用面から言えば得策と言えるでしょう。

⑤築年数が40年を超える物件は買取りで売却する

最後に、築年数が40年を超える物件は買取りで売却することです。

例えば、築40年超の木造アパートは、賃料が安い割に建物の状態が悪いことが多く、維持管理費の出費のほうが多くなります。よって、築40年超の物件を収益物件として購入する需要があまり期待できません。このような場合は、買取り業者による直接買取りがおすすめです。

古いアパート売却時の注意点４つ

古いアパートを売却するには、事前に確認しておきたいことがたくさんあります。ここでは、古いアパート売却時に注意すべきポイントについて各々解説していきます。

①建物の状態を確認しておく

まずは、建物の状態を確認しておくことです。

アパートを収益物件として残す場合には、住宅の専門家によるインスペクション（住宅診断）を受けておいたほうが良いでしょう。屋根・外壁・床下・水回りなど現在の建物の状態を把握し、補修や交換工事が必要か否かを判断してもらいます。

なお、これらはアパートを個人に売却した場合の契約不適合責任を回避するための対策となります。また中古物件として売り渡す際の物件状況報告書に、現状の建物の状態を詳細に伝えるために必要となります。

②空き家・解体では立ち退きが必要

次に、空き家・解体後の売却では立ち退きが必要です。

古いアパートで入居率が下がっていれば、満室であることはほぼないと思いますが、入居者がいれば立ち退き交渉を行います。立ち退き交渉では、通常立ち退き料を支払い退去させるのが一般的です。

さらに、立ち退き交渉は通常弁護士が行うケースが殆どで、弁護士に対する着手金や立ち退きが完了した際には成功報酬などを支払います。よって、「売却金額＜立ち退き料＋弁護士費用などの経費」により赤字にならないように注意する必要があります。

③アパートローンの完済は可能か

続いて、アパートローンがあれば完済が可能であるかです。

アパートローンには抵当権が付帯されているため、売却時にはローンを完済し抵当権を抹消する必要があります。仮に、抵当権を抹消せずとも買い手に引き渡すことは可能ですが、買い手にとってはいつ実行されるかわからない抵当権が付いたままの物件はリスクでしかありません。

よって、売却時には、「ローンの残り金額＜売却資金＋自己資金」でなければなりません。

④築年数が経過するほど、買い手の資金調達が難しくなることも

最後に、築年数が経過するほど、買い手の資金調達が難しくなることがあります。

先述でも触れていますが、買い手は全員が現金購入であるとは限りません。アパートローンを組む場合、築年数が古い物件は担保価値が低く、ローンが組みにくいことがあります。よって、購入したくても資金調達が難しいケースも当然に出てきます。

老朽化によりアパート売却を決意しても良いタイミング６つ

仮に、現状のアパート経営が順調であったとしても築年数の経過による経年劣化を避けることはできず、将来的には経営状態が悪化する可能性もあります。では、アパートを売却しても良いタイミングとは、どのようなときになるのでしょうか？

以下に、代表的な事例6つを取り上げましたので、詳細を解説していきます。

①賃料を下げても入居者が集まらなくなった

一つ目は、賃料を下げても入居者が集まらなくなったことです。

家主としては、賃料を下げると収入自体が落ちてしまうため、出来れば避けたいところになります。しかし、そもそも空室期間が長引けば賃料収入自体がなく経営がさらに悪化します。よって、苦肉の策として賃料値下げに踏み切ったにも関わらず、入居者が集まらないとなると賃貸経営の根幹を揺るがす事態です。

アパートの老朽化に加えて、「借り手の需要がない」などのときは、売却を考える良いきっかけになるでしょう。なお、周辺の賃貸需要の調査は、最寄り駅の乗降客の増減や周辺賃貸住宅の入居率などで調査できます。

②外観や内装に古さを感じるようになった

二つ目は、外観や内装に古さを感じるようになったことです。

軽微な補修工事や設備の交換工事をしっかりと行ってきたとしても、建物自体の古さを隠すことは難しくなります。外観のデザインが今風ではないことや、内装が昭和を感じるような古めかしいものである、などです。

これらは、築浅のアパートに比べると水回りなどの設備仕様に大きく違いがあることや、インターネットやBS・CS放送のアンテナ完備など、通信環境にも大きく違いがあります。

このような総じて古い外観や設備のアパートは、若い人の需要が見込めず空室が多くなります。よって、外観や内装等に古さを感じるようになったら、売却を検討しても良いでしょう。

③建物の修繕や設備の交換工事の頻度が増えた

三つ目は、建物の修繕や設備の交換工事の頻度が増えたときです。

建物の修繕工事などが増えると、当然に費用負担は多くなります。また、今後も建物・設備などに破損や故障などの経年劣化が起きる可能性は高く、工事頻度は同じように続くことがあります。このように維持管理費が増えたときには、売却を検討するきっかけにはなるでしょう。

④周辺に新しい賃貸住宅が増えた

四つ目は、周辺に新しい賃貸住宅が増えたことです。

新しい賃貸住宅が多くなると、その間でも借り手の獲得競争が起き賃料を下げてくる可能性があります。そうすると、築古のアパートが借り手を獲得するには、さらに賃料を下げるなど対抗しなければなりません。

賃料を下げると当然に家賃収入が減ることや、維持管理費は増えていることから利回りは悪化します。よって、周辺に新しい賃貸住宅が増えたら、そのエリアでの賃貸経営から手を引くことを選択肢にしても良いでしょう。

⑤今後建て替え工事の費用などを捻出できない

五つ目は、今後建て替え工事の費用などを捻出できないことです。

建物が古ければ、建て替え工事を行うことでリニューアルできます。しかし、そもそも建て替え費用を捻出できないことや、建て替えに伴う立ち退き料や弁護士費用までの捻出が難しい場合には、実質的に建て替えを行うことは不可能です。

よって、これら費用の捻出が難しいと分かった時点で、今後保有を続けることはリスクが高いということになります。よって、今後売却に動くのが賢明となります。

⑥相続する人がいない

最後は、相続する人がいないことです。

相続する人がいないとは、天涯孤独で身内がいないとき、相続する意思を示す人がいない、などになります。相続する人がいないときには、身体が動くうちに売却するのが得策です。

まとめ

古いアパートは売却がおすすめです。理由は、所有し続けることでリスクがたくさんあるからになります。将来的な建て替えなどに備えて、資金を用意していることや先祖代々から引き継ぐ土地で売却したくないということ以外には、売却は得策です。

なお、少しでも高く売却するには、古いアパートを空き家や更地にすること、若しくはオーナーチェンジを避け不動産仲介を用いることがおすすめとなります。また、古いアパート売却前には状況により、建物の状態を確認しておくことや立ち退きが必要です。