離婚時には「不動産に住み続けるか」「売却するか」を夫婦で決める必要があります。
しかし、基本的に不動産は離婚時に売却することをおすすめします。
なぜなら、離婚時も夫婦どちらかが居住を続けるにはさまざまなリスクが伴なうからです。
また、不動産をなるべく高く、スムーズに売るには不動産会社選びも大切です。
一括査定を利用して、全国の不動産会社を比較してみましょう。査定額や売れるまでの期間など、条件のよい不動産会社を手軽に見つけられます。
離婚するときに不動産は売却すべき
たとえ離婚するとしても、それまで住んだ家を手放すことは心苦しいでしょう。
しかし、夫婦の離婚時には、不動産は売却すべきです。
離婚後も夫婦どちらかが住み続けることで、さまざまなトラブルの原因となってしまいます。
とくに、家の住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。住宅ローン残債の支払いを巡って、裁判まで発展してしまうケースもあります。
ですので、離婚する際には家を売却し、元配偶者との関係性を解消すべきです。
夫婦のどちらかが住み続けるとトラブルの原因になる
前の項目で説明した通り、夫婦の離婚時には、不動産は売却すべきです。夫婦のどちらかが住み続けるとトラブルの原因になってしまいます。
離婚後も夫婦どちらかが住み続けると、以下のようなトラブルの原因になってしまいます。
- 自由に引っ越しできない
- 住宅ローンの規約違反となり残債の一括返済を求められる
- 住宅ローンが滞納され家が差し押さえられる
例えば、旦那名義の家に離婚後も妻が住み続けるとしました。
原則的に住宅ローンの名義変更はできないため、旦那が返済を続ける必要があります。
しかし、旦那の私生活の変化によって住宅ローンの返済が滞ると、家を差し押さえられ妻は住処を失ってしまいます。
このように、離婚後も不動産に住み続けることは、リスクがあるといえます。
離婚時に夫婦の不動産を売却すると「財産分与」によって1/2ずつわけられる
夫婦が離婚するとき、財産はすべて「財産分与」されます。
婚姻期間中に築いた共有財産を夫婦2人で折半すること。
法律では、結婚生活中に形成された財産は夫婦共有であると考えられるため、家の名義に関係なく不動産が折半されます。
例えば、夫の収入のみで購入した不動産であっても、均等に分けられます。妻は専業主婦として夫の仕事を支えたと考えられるためです。
つまり、財産分与では、夫婦それぞれの収入・持分割合にかかわらず1/2で分けるのが原則です。
不動産を財産分与する方法は3つ
前の項目でも説明した通り、離婚時には財産が1/2ずつ分けられます。
ですが、不動産を2分割することはできません。
そのため、以下3つの方法で不動産が財産分与されます。
- 不動産を1/1で売却して得たお金を分ける
- どちらかが片方の持分を買い取って住み続ける
- どちらかが家を譲り受け、それに相当する財産を分与する
夫婦間で話し合い、どの方法で財産分与をおこなうか決めましょう。
離婚時に住宅ローンが残っている不動産でも売却できる
「住宅ローンが残っていると、不動産は売却できない」と考えている人も多くいますが、実際にはそうではありません。離婚時にローンが残っている不動産でも売却可能です。
家の売却価格を住宅ローンが上回っているときはオーバーローン、下回っているときはアンダーローンといいます。
アンダーローンの場合は、売却益からローン残債を返済すれば、不動産を売却できます。
また、オーバーローンだったとしても「任意売却」という方法を用いることで不動産売却が可能です。
次の項目から、詳しく見ていきましょう。
アンダーローン時は売却益からローン残債を引いた金額を折半する
これまで説明した通り、離婚時には「結婚生活中に形成された財産」を夫婦2人で折半します。
ですので、アンダーローン時に家を売却する場合は、売却益からローン残債を引いた金額を折半します。不動産購入時の負担額は関係ありません。
ただし、離婚時の話し合いやその他特殊な事情によっては、折半されないケースもあります。
もしも「1/2ずつ」以外で財産を分けたい場合は、弁護士や不動産会社などの専門家に相談してみてください。
オーバーローン時は「任意売却」で住宅を売却する
家の売却益を住宅ローン残債を上回っている「オーバーローン」の場合は、自由に売却できません。借入先の銀行から売却許可を得る必要があります。
ですので、オーバーローン時に不動産を売却する場合は「任意売却」という方法をとることが一般的です。
住宅ローンが残っている住宅を、債権者である金融機関の許可を得て売却する方法。
ただし、オーバーローン時に任意売却し、売却益を返済に充てても住宅ローンは完済できません。
任意売却後に残ったローンは、新たな返済計画を立てて返済していく必要があります。
離婚時の不動産売却は弁護士に相談できる
離婚時の不動産売却では、財産分与や任意売却など、さまざまな疑問が絶えないことでしょう。
そういった「離婚時の不動産売却」の疑問は弁護士に相談することで、問題解決できます。
ただし、弁護士に依頼する場合は、費用がかかることに注意しましょう。
弁護士費用は「30万円から50万円」程度が一般的
弁護士費用は、個々の弁護士がその基準を定めることになっているため、明確な相場やきまりはありません。
しかし、離婚時の費用は「30万円から50万円」程度が一般的とされています。
ただし、裁判まで発展すると100万円程かかるケースもあるため、注意が必要です。
高く・スムーズに売るには一括査定で不動産会社を探すのがおすすめ
離婚時の不動産売却では、価格や売却までの期間も重要です。いつまでも売れずにいると、財産分与が完了せず夫婦の関係性が続いてしまうからです。
不動産を高値でスムーズに売るためには、全国の不動産会社にまとめて査定依頼を出せる「一括査定」を利用し、各社の売却条件を比較しましょう。
まとめ
離婚時に不動産は売却すべきです。居住を続けるとさまざまなリスクを背負ってしまいます。
不動産売却をして「財産分与」をおこなうことで、元配偶者との関係性を解消すべきです。
ただし、住宅ローンの残債が売却価格を上回るオーバーローンの場合、任意売却という法律知識が必要な売り方になるので、弁護士に相談しましょう。
将来的にトラブルが起きないよう、財産関係は離婚時にしっかりと清算しておきましょう。
