築50年の実家を売却するべき？資産価値やベストな売却方法も解説

両親との死別などによって実家を相続したものの、築50年を超えていると売却できるか不安になりますよね。

結論からいうと、築50年を超える実家でも問題なく売却できます。

ただし、新築物件に比べて売却価格が安くなりやすく、買主も見つかりにくいため注意が必要です。

基本的に、築50年を超える築古物件は解体やリフォームはせずに｢古家付き土地｣としてそのまま売却するのがベストです。

まずは一括査定を利用して、どのくらいの価格で売れるのか確認してみましょう。不動産会社によっては、築古物件でも高く売却できる可能性があります。

築50年を超える実家は早めに売却しよう

実家が築50年を超えていると、そのまま住み続けることもむずかしいので、売却を検討する人が多いと思います。

築50年を超える実家は所有していてもメリットが少なく、放置していてもデメリットしかないため、早めに売却した方がよいです。

近年は中古住宅の需要が増加しているため、築50年を超える物件でも売却できますし、売却時の税金が控除される制度もあるのでご安心ください。

まずは、築50年を超える実家を売却するべき理由をお伝えします。

築古物件の需要が近年増加している

築50年を超えた実家を売る場合、もっとも心配なのが「買主が見つかるのか？」という点だと思います。

中古住宅のなかでも築古物件の需要が増加している近年であれば、築50年を超える物件でも売却可能です。

以下の「中古物件の購入者全体のうち築38年以上の物件の割合」を見ても、築年数の古い中古物件を購入する買主が増えていることがわかります。

調査年	築38年以上の戸建て	築38年以上のマンション
1998年	3.7％	0.2％
2008年	6.8％	2.4％

「いまの住居の不満を早く解消したい」という消費者心理をうけて、価格が安く購入しやすい築古物件の需要が近年増加しているのです。

ですので、築50年を超える実家でも購入したいという買主が現れて、無事に売却できる可能性は高いでしょう。

共有名義となっている実家も売却可能

兄弟などの他相続人がいる場合、複数人で一緒に実家を相続するケースも少なくありません。

このとき相続人全員の同意があれば、通常の不動産売買と同様に実家をそのまま売却して、その売却益を各相続人で分け合うことができます。

複数人の共有名義にして実家を残しておくケースもありますが、この場合に各相続人へ分配される「共有持分」も自由に売却できます。

形式こと異なりますが、いずれの方法でも相続で取得した実家は売却して現金化できることを覚えておきましょう。

空き家を放置してもデメリットしかない

相続などによって実家を取得した後「いつか使うかもしれない」と空き家のまま放置してしまう人も珍しくありません。

しかし、誰も住んでいない空き家を放置していると、次のデメリットが生じます。

こうしたデメリットを被らないためにも、実家を利用しない場合、そのまま放置しておくのではなく早く売却した方がよいでしょう。

それぞれのデメリットを1つずつ解説します。

固定資産税・都市計画税が毎年かかり続ける

築年数にかかわらず、物件を所有していると固定資産税や都市計画税などを毎年負担しなければなりません。

築50年の実家に毎年かかる固定資産税・都市計画税は以下のとおりです。

種類	税額
固定資産税	固定資産税評価額 × 1.4%
都市計画税	固定資産税評価額 × 0.3%

固定資産税評価額とは、固定資産税を決めるために課税対象の建物や土地の資産価値を国が算出したものです。

いまは自分の家に住んでおり実家を一切利用していなくても、自分に所有権がある限り、固定資産税・都市計画税は毎年払わなければなりません。

現在は実家に住んでいない場合、無駄に税金を払うくらいであれば、使わない実家を早急に売却してしまった方がよいでしょう。

行政から強制的に処分される恐れがある

築50年を超える空き家を放置していると、台風や地震などが起きた際に建物が倒壊して近隣住民に被害を与えてしまう危険性が高いです。

そのため、2015年に施行された｢空き家対策特別措置法｣によって、放置された空き家を自治体が強制的に処分して、その費用を所有者に請求できるようになりました。

以下の条件に該当する場合、特定空き家として行政に強制処分される恐れがあります。

空き家を放置していても自治体に取り上げられて、解体費用を請求されてしまうだけなので、強制処分を受ける前に早く売却しましょう。

賃貸物件にしても入居者は見つかりにくい

「実家を残しておきたい」と思いから、賃貸物件にしようと考える人も多いです。

しかし、築年数が古いほど入居者が集まりにくい傾向にあるため、築50年を超える賃貸物件はなかなか入居者が見つからずに赤字化する可能性が高いです。

賃貸経営にもコストがかかる以上、築50年を超える実家を賃貸物件にしても、赤字化して損をしてしまうリスクが高いので、早急に売却した方がよいでしょう。

相続で取得した場合は売却時の税金が控除される

築50年を超える実家を売却する場合、売却で得た利益「譲渡所得」に対して「譲渡所得税という税金を支払わなければなりません。

ただし実家を相続で取得した場合、要件を満たすことで譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除されるため、売却時の納める税金が安く済みます。

控除を受けるには、以下の要件をすべて満たさなければなりません。

区分所有建物登記されていない建物とは、マンションなどの集合住宅ではない建物のことなので、実家が戸建ての場合は控除が受けられます。

ただし築50年を超える実家の場合、現在の耐震基準を満たしていない可能性が高く、耐震補強の工事を施さないと控除が受けられないため注意しましょう。

築50年を超える実家はいくらで売却できる？

築50年を超える実家の売却価格はどうなるのでしょうか？

結論からいうと、建物自体の資産価値がほとんどないため、やはり新築に比べると売却価格は安くなってしまう傾向にあります。

しかし、実家が立地のよい場所にあれば、土地自体の資産価値が高いため、相場以上の高値で売却できる可能性もあります。

建物の価値と土地の価値に分けて、順番に見ていきましょう。

建物自体の資産価値はゼロに近い

築50年を超える場合、建物自体の資産価値はゼロに近いです。

築50年を超える実家の資産価値が低い理由として、以下の2つがあります。

国税庁が定めている「法定耐用年数」でも、築50年を超える建物は使用可能期間を上回ると扱われており、現行の耐震基準も満たしていないため、市場での評価も低いのです。

それぞれの理由を1つずつ見ていきましょう。

耐用年数を超えた建物の資産価値はゼロ

すべての建物には「これだけの年数は利用できるはず」という法定耐用年数が国税庁によって定められています。

例えば、建物の構造ごとの法定耐用年数は以下のとおりです。

建物の構造	法定耐用年数
木骨モルタル	20年
木造・合成樹脂造	22年
金属造 （主要な鉄骨の肉厚が3ｍｍ以下）	19年
金属造 （主要な鉄骨の肉厚が3〜4ｍｍ）	27年
金属造 （主要な鉄骨の肉厚が4ｍｍ超）	34年
鉄骨鉄筋コンクリート造	47年

法定耐用年数を超えても、建物に住み続けることは可能ですが、法定耐用年数を超えた建物の資産価値はゼロと見なされてしまいます。

築50年を超える実家の場合、法定耐用年数を超えているため、建物自体に資産価値はほとんどないでしょう。

現行の耐震基準を満たしていない

耐震基準には、1981年5月以前の旧耐震基準と1981年6月以降の新耐震基準の2種類があります。

築50年を超える実家の場合、1981年6月以前の旧耐震基準で建築されているので、現在の耐震基準を満たしておらず、建物が倒壊する危険が高いです。

1995年の阪神淡路対震災では、旧耐震基準の建物は新耐震基準の建物と比べて、11倍も多く大破したというデータもあります。

将来的に地震が起きた際に倒壊する恐れがあり、その場合は解体や建て替えをおこなわければならないため、築50年を超える実家は売却価格が安くなりやすいです。

土地のみの資産価値が売却価格に直結する

築50年を超える実家の場合、建物自体には資産価値がほとんどないので、土地の資産価値が売却価格といっても過言ではありません。

一般の不動産売却と同じく、以下のような好立地であれば高く売れる可能性が高いです。

もし建物自体に資産価値がなくても土地の資産価値が高ければ、築50年を超える実家でも相場以上の価格で売却できる可能性もあります。

その反対に実家が建築基準法を満たさない再建築不可物件の場合、売却価格が大幅に安くなってしまうため注意が必要です。

建築基準法を満たさない再建築不可物件に注意

築50年を超える場合、建築当時の法律は満たしていたが、現在の法律では問題がある物件も少なくありません。

以下のように現行の建築基準法を満たしていない物件を「再建築不可物件」といいます。

再建築不可物件には新しい建物を建てることが認められていないため、売れにくいだけでなく価格も安くなりやすい点に注意しましょう。

正確な資産価値は不動産業者の査定で調べよう

築50年を超える実家の売却価格を正確に把握したいのであれば、不動産業者の査定を受けるのがベストです。

固定資産税評価額などを用いて、自分で売却価格を予想することもできますが、やはり一般的な不動産売買における売却価格とかけ離れていることも少なくありません。

一方、不動産業者は似たような築年数・立地の売却価格なども把握している専門家ですので、売りたい実家の売却価格をより正確に評価してもらえます。

築50年を超える実家を売却する方法は4つ

価格こそ安くなりますが、築50年を超える実家でも売却できることがわかりました。

築50年を超える実家を売却するには、具体的に4つの方法があります。

売却前に建物を解体したり、リフォームを施すことで買主が見つかりやすくなりますが、解体費用やリフォーム費用がかかるため、ハイリスクハイリターンな方法といえます。

そのため費用対効果を考えると、まずは建物を解体せず「古家付きの土地」として売り出して、買主が見つからない場合は自社で物件を買取している不動産業者に買い取ってもらうことをおすすめします。

それぞれの売却方法について、1つずつ見ていきましょう。

1.建物は解体してから売却する

1つ目は、実家の建物を解体した後で更地として売却する方法です。

あらかじめ実家を更地にしておけば、購入後に買主自身で建物を解体せずに済むため、土地を欲しがっている買主からの需要がより多く見込めます。

ただし、建物を解体してから実家を売却する場合、次のデメリットもあります。

解体費用が売却価格を上回ると、売却できても赤字になってしまいますし、更地にした後は売却先が見つかるまで高額な固定資産税を払い続けなければなりません。

それぞれのデメリットを1つずつ解説します。

一坪あたり約4万円もの解体費用がかかる

実家を更地にする場合、解体業者に建物を解体してもらうための解体費用がかかります。

以下のように、一坪あたりの解体費用は家の構造に応じて異なります。

家の構造	一坪あたりの解体費用
木造	約4万円
軽量鉄骨造	約6万円
重量鉄骨造	約7万円
鉄筋コンクリート造	約8万円

例えば、築50年の実家に多い木造住宅の場合、一坪あたり約4万円の解体費用がかかります。

家の構造と広さに応じた解体費用の目安は以下のとおりです。

家の構造	20坪	30坪	40坪
木造	80～100万円	120～150万円	160～200万円
木造	120～130万円	180～195万円	240～260万円
木造	130～140万円	195～210万円	260～280万円
鉄筋コンクリート造	120～160万円	180～240万円	240～320万円

例えば、建物の床面積が30坪の木造住宅を解体する場合、約120万円もの解体費用がかかります。

更地にすると固定資産税が最大6倍まで増加

建物を解体すると、固定資産税・都市計画税の優遇措置が受けられなくなります。

居住用に所有している建物には「住宅用地特例」という減税制度が適用されており、以下のように更地の場合よりも土地にかかる固定資産税・都市計画税が安いのです。

	固定資産税	都市計画税
建物あり （200㎡まで）	課税標準額×1.4%×1/6	課税標準額×0.3%×1/6
建物あり （200㎡以上）	課税標準額×1.4%×1/3	課税標準額×0.3%×1/3
更地	課税標準額×1.4%	課税標準額×0.3%

わかりやすいように具体例で解説します。

具体例

例えば、以下のような100㎡の空き家があるとします。
・土地の課税評価額3,000万円
・建物の課税評価額1,000万円

築25年の経年減価補正率の場合、この空き家にかかる固定資産税は約12万円です。
建物：1,000万円×0.3992×1.4%＝5万5,888円
土地：3,000万円×1/6×1.4%＝7万円
固定資産税額：12万5,888円

そして、この空き家を解体した場合、土地にかかる固定資産税は42万円です。
土地：3,000万円×1.4%＝42万円

このように更地にすると、土地の固定資産税が約7倍も増えてしまい、建物分の固定資産税がなくなっても結果的に損をしてしまいます。

2.建物をリフォームしてから売却する

2つ目は、実家の建物をリフォームしてから売却する方法です。

物件は新しくきれいなほど買主が見つかりやすいですが、建物を建て替えるには高額な費用がかかりますし、再建築不可物件の場合は建て替え自体が認められません。

しかしリフォームであれば、建て替えよりも費用を抑えて物件の価値を高められる上、再建築不可物件でもリフォームできる場合があります。

ただし再建築不可物件の場合、建築確認申請が必要になるような、増改築を施すなどの大規模なリフォームはできないため注意しましょう。

リフォームしても売却価格には上乗せできない

リフォームを施してから実家を売却する場合、費用を払ってリフォーム業者へ依頼しなければなりません。

床面積や方法にもよりますが、実家をリフォームするには次のような費用がかかります。

方法	費用
内装のみを修繕する	約50～100万円
外装のみを修繕する	約100～200万円

こうした売却前のリフォーム費用は売主が負担しなければならず、売却費用に上乗せすることもできません。

リフォームしたおかげで実家を売却できても、リフォーム費用が売却費用を上回ると赤字になってしまうため慎重に検討しましょう。

3.｢古家付き土地｣として現状のまま売却するのがベスト

3つ目は、そのまま実家を｢古家付き土地｣として売却する方法です。

「古家付き土地」では、あくまで土地におまけとして建物が付属しているという扱いで、建物を解体せずに売り出した後、買主が希望する場合は建物を解体します。

先述した更地にする方法やリフォームする方法は、土地が欲しい人または建物が欲しい人、どちらか一方の購入層を取り逃してしまいます。

売却方法	購入者の客層
建物を解体する	土地が欲しい人
建物をリフォームする	建物が欲しい人
古家付き土地として売る	建物が欲しい人＋土地が欲しい人

「古家付き土地」として売却すれば、建物が欲しい人と土地が欲しい人、どちらの購入層からの需要が見込めるので、買主が見つかりやすいです。

解体・リフォーム費用がかからない

古家付き土地として売却するメリットは、解体・リフォーム費用がかからないことです。

自分で家を建て直して住む予定の買主が見つかれば、売主は解体費用を負担せずに実家をそのまま売却できます。

同様に自分で家をリフォームして住む予定の買主が見つかれば、売主はリフォーム費用を負担せずに実家を売却できます。

自分で建物を解体・リフォームしてから売却する場合、売却価格によっては赤字になってしまう恐れがあるため、売主側は損失を受けるリスクを抱えなければなりません。

しかし古家付き土地として売却すれば、解体費用もリフォーム費用も負担せずに済むため、売却することで赤字になるリスクを抑えることができます。

4.売れないときは不動産業者に物件を買い取ってもらう

4つ目は、そのまま実家を不動産業者に買取してもらう方法です。

不動産業者には「仲介業者」と「買取業者」の2種類があり、それぞれ売却先が以下のように異なります。

業者の種類	売却先
仲介業者	見つけた買主へ物件を売却する
買取業者	不動産業者が自社で物件を買い取る

仲介業者の場合、築50年を超える物件は買主が見つかりにくく、売りたくても売れないという自体に陥ってしまう恐れがあります。

買取業者であれば、以下のような買取した物件を再利用するノウハウを熟知しているため、築50年を超える物件でも問題なく買取してもらえます。

「税金の支払いが迫っているので早く売りたい」といった場合、すぐに物件を買取してもらえる買取業者へ相談するとよいでしょう。

当初は仲介同様に買主を探したのち、買主が見つからない場合は直接買取してもらえる「買取保証」を導入している仲介業者もおすすめです。

高額買取してくれる不動産業者は一括査定サイトで探そう

築50年を過ぎているとはいえ、家を手放すのであればなるべく高く買取してもらいたいですよね。

家を高く売るには、複数の不動産業者で査定を受けてもっとも査定額の高い業者を選ばなければなりませんが、1社ずつ査定を受けていたら手間も時間もかかってしまいます。

築50年を過ぎた実家を高額買取してくれる不動産業者を探す場合、インターネットの「一括査定サイト」を利用すると手間もかからず便利です。

一括査定サイトを利用すれば、国内大手から地元密着型まで全国1,600以上の不動産業者ネットワークを利用して、複数の不動産業者による査定結果がたった2分でわかります。

一括査定を受けたおかげで、相場より高く買取してくれる築古物件の専門業者を見つけられたというケースもあるので、まずは一括査定を試してみるとよいでしょう。

まとめ

築50年を超える実家でも、価格さえ気にしなければ売却できます。

あらかじめ更地にしたり物件をリフォームしておけば、買主が見つかりやすくなりますが、売却費用によっては赤字になってしまうため、基本的にはおすすめしません。

そのため、築50年を超える実家を売る場合、そのまま｢古家付き土地｣として売り出して、買主が見つからない場合は不動産業者に買取してもらう方法がよいでしょう。