共有者間の不公平を解消！不当利得返還請求で家賃を請求する方法

共有不動産において、共有者の1人が不動産を占有しているケースがあります。

占有されて不動産を使用できない側からすると「占有するなら家賃を請求したい！」と考えるのは当然です。

占有している共有者に対しては、持分割合に応じた家賃を請求できます。

また、過去の家賃に関しては「不当利得返還請求」での請求も可能です。

共有者とのトラブルが多い場合は、自分の持分だけ売却することもおすすめします。弁護士と連携した買取業者なら、不当利得返還請求から持分売却までまとめて相談可能です。

「不当利得返還請求」で共有者に家賃を請求できる

法律上受け取る権利がないにもかかわらず利益を受け、そのために本来利益を受けるはずの人に損失を与えることを「不当利得」といいます。

また、不当利得を受けた人に対して利益の返還を求める請求を不当利得返還請求といいます。

共有者が占有している場合は、不当利得返還請求を提起することで家賃の請求が可能です。

例えばAさんとBさんで共有する不動産があり、Aさんの持分は3/4、Bさんの持分は1/4だったとします。
この場合Bさんの持分は1/4なので、その不動産を1/4しか使えないと思ってしまいそうですが、そういうわけではありません。共有持分を所有しているなら持分の割合にかかわらず共有不動産の全体を使用することができます。

このように各共有者は共有不動産を使用する権利があるにも関わらず、誰か1人に占有されてしまいその権利を使用できていないということが起こっています。

そこでこのような場合には「不当利得返還請求」で占有している共有者に家賃の請求が可能です。

共有者に家賃を請求できるケース

不当利得返還請求を通じて共有者に家賃を請求できるケースは以下の3つです。

共有者に家賃を請求できるケース

それぞれのケースを詳しく解説していきます。

ケース①共有者が住んでおり家賃を支払わない

共有不動産に共有者が住んでいるにもかかわらず家賃を支払わない場合は請求できます。

実家を兄弟で相続した場合や、離婚後も共有不動産を所有している場合などに起こりやすいケースです。

たとえばAさんとBさんで持分1/2ずつ共有不動産を所有していたとします。
Aさんが住んでいるため、Bさんはその不動産を使用することができません。

AさんはBさんに家賃を支払うべきですが、無償で住んでいるというケースがあります。

このような場合BさんはAさんに不当利得返還請求することができます。

ケース②共有不動産の賃貸で得た利益を支払わない

共有不動産の賃貸で得た利益を支払わない場合も金銭を請求できます。

共有不動産の賃貸で得た利益は、共有持分に応じて配分しなければいけません。

持分所有者の全員に賃料を取得する権利があるからです。

たとえば持分が1/2ずつのAさんとBさんの共有不動産を賃貸にし、家賃として10万円を得ていたとします。この場合はAさんもBさんも5万円ずつ利益を取得する権利があります。

どちらかが利益を支払わない場合は不当利得返還請求が可能です。

ケース③共有者が勝手に第三者に貸して利益を得ている

共有者が共有不動産を勝手に第三者に貸して、利益を得ている場合も請求できます。

たとえばAさんとBさんの共有不動産を、Bさんの合意なくAさんがCさんに貸していたとします。
このとき、AさんとCさんの間に賃貸借契約が結ばれて賃料が発生します。

この場合、Bさんは賃貸借契約が結ばれていることすら知らないということもあります。

しかし共有持分を所有している共有不動産で賃料が発生しているなら、賃貸借契約者本人でなくても持分に応じた賃料の請求が可能です。

共有者に家賃を請求できないケース

共有者に家賃を請求できるケースばかりでなく、なかには請求ができないケースもあります。

賃料の請求ができないケースは以下の3つです。

共有不動産を占有されていたとしても、状況によっては家賃を請求することができません。

それぞれのケースを詳しく解説していきます。

ケース①占有することに合意してしまった

契約書などを作成して占有することに合意している場合、もちろん家賃を請求することはできません。

しかしなかには、はっきりと合意したわけではないがそのときの流れで共有者の1人が占有しているというケースがあります。

このような場合「使用貸借契約」とみなされると家賃を請求することはできません。

「使用貸借契約」とは無償で借りる契約のことです。

一般的には「賃貸借契約」という言葉をよく聞きますが、賃貸借契約は有償で借りる契約のことをいいます。

つまり使用貸借契約と賃貸借契約には家賃が発生するかしないかの違いがあり、使用貸借契約は口約束で結ばれることが多いという特徴があります。

では具体的にどのようなときに使用貸借契約とみなされるのかを確認しておきましょう。

たとえばAさんとBさんが共有不動産を相続し、Aさんのみが住み始めたとします。
Bさんには別の住居があるため、Aさんが無償で住み続けました。

このような場合、長年の間AさんからBさんに家賃を支払わずに住み続けたという事実から、使用貸借契約があったとみなされます。

使用貸借契約があった＝占有することに合意しているとみなされるため、気が変わったBさんがAさんに家賃を請求したいと思っても請求することはできません。

ケース②被相続人と同居していた相続人が居住している

被相続人（亡くなった人）と同居していた相続人が居住している場合、遺産分割協議が成立するまでは家賃の請求ができません。

たとえば親Aさん、長男Bさん、次男Cさんの親子がいたとします。
Aさんが所有する不動産にAさんとBさんが同居していましたが、Aさんが亡くなりました。

Aさんの不動産にBさんが住むことに関して、明確な契約はありませんが無償での親子同居は一般的です。
ここでもAB間には使用貸借契約があったとみなされるため、遺産分割協議が成立するまでBさんはそのまま住み続けることができ、家賃の請求をされることはありません。

この時点で遺産分割協議が済んでいないということはCさんの持分が確定したわけでもないので、そもそもCさんからBさんに家賃を請求する権利もありません。

ただし遺産分割協議が成立してBさんとCさんで共有することが確定したにも関わらずBさんが占有を続けるなら、CさんはBさんに家賃を請求することができます。

ケース③ 被相続人の内縁のパートナーが居住している

被相続人の内縁のパートナーが居住している場合も家賃の請求はできません。

たとえば内縁の夫婦AさんとBさんが不動産を共有しており、内縁の夫Aさんが亡くなったとします。
Aさんの共有持分はAさんの相続人Cさんに相続されましたが、Bさんは共有不動産に住み続けています。

そこでCさんはBさんに対し家賃を請求したいところですが、この場合は請求することができません。

これはAさんの死亡後にその共有不動産をBさんが単独使用することに合意していたとみなされるからです。

請求できない場合は持分だけ売却することができる

共有持分を所有しているのにその不動産を使用することができず、家賃を請求することもできないとなると理不尽な思いが募ることでしょう。

そのような場合の解決策として、持分だけを売却するという方法があります。

共有不動産を売却するには共有者全員の同意が必要なため、勝手に売ることはできないと考えている方は少なくありません。

しかしご自分の共有持分のみの売却なら、共有者の同意を得ていなくても売却が可能です。

今回のように共有者が占有しているというケース以外にも「共有者との関係が悪い」「離婚した相手と会いたくない」「共有者が多すぎるので解放されたい」などの場合でも持分のみの売却を選択している方が多くいます。

持分のみを売却する方法については後述します。

共有者に家賃を請求するために知っておきたい基礎知識

家賃を請求したい＝占有していることへの見返りの要求ですから、そもそも占有せずに出て行ってほしいと考える方もいるかと思います。

また、不当利得返還請求をするなら賃料を決めなければいけませんが、どのように賃料を決めてどのように進めていけばよいのかも分からないですよね。

続いては共有者に家賃を請求するために知っておきたい5つの基礎知識を解説していきます。

①家賃請求はできるが不動産の明け渡し請求はできない

共有不動産を共有者が占有している場合、出ていってもらうか家賃を受け取りたいと考えます。

前述したようにケースによっては家賃を請求することができます。

しかし占有をせずに出ていってほしいという要求（明け渡し請求）は認められません。

なぜなら「不動産を使用する権利を侵害された」と不当利得返還請求ができるように、占有しているその人にも不動産全体を使用する権利があるからです。

②持分に応じた家賃を請求できるが賃料は法的に決められていない

不当利得返還請求で家賃を請求するには、いくら請求するのかを決めなければいけません。

しかし不動産の状況や価値などがケースごとに違うため、具体的な金額が法的に決められているわけではありません。

そこで各々のケースで判断することになり、請求する人と請求される人の当事者間で賃料を決めます。

賃料の決め方は以下のようになります。

賃料は当事者間の話し合いで決めることができるため、双方が納得する金額になれば問題ありません。

双方が納得できる金額にするために、周囲の賃貸事例などの相場から決めるのが一般的です。

共有不動産と類似する間取りや築年数の不動産がいくらの賃料に設定されているのかを調べ、そこに共有持分の割合を掛け算して算定します。

たとえばAさんとBさんが持分1/2ずつで不動産を共有しており、Aさんが占有していたとします。
BさんがAさんに対して不当利得返還請求をするにあたり周囲の賃貸事例を調べたところ、10万円が相場だと分かりました。

AさんとBさんの持分は1/2ずつのため、10万円×1/2＝5万円をBさんはAさんに請求します。

口約束では後のトラブルにつながるかもしれないため、使用料支払いについて合意書を作成し、合意書に記載したとおりに支払ってもらいます。

③共有不動産を賃貸にしているならその利益も持分に応じて請求できる

不当利得返還請求ができるケースでも解説したとおり、共有不動産を賃貸にしているならその利益も持分に応じて請求可能です。

共有不動産に共有者が住んでいるので使用することができないという場合だけでなく、賃貸にしているのにその利益を仕払ってもらえないという場合も損失が発生しているからです。

例えば月に10万円の利益があり持分が1/2なのであれば、基本的には5万円を請求します。

支払いに応じてもらえない場合は裁判を起こすことも可能なので、その方法については後述します。

賃貸借契約者でなくても請求できる

賃貸にして得た利益は、賃貸借契約者でなくても請求できます。

例えばAさんとBさんが1/2ずつで共有しており、Aさんが第三者であるCさんと賃貸借契約を結びました。

この場合Bさんは賃貸借契約者ではありませんが、Bさんの持分も含まれているため持分に応じた請求が可能です。

④不当利得返還請求は話し合いや裁判でおこなわれる

不当利得返還請求は話し合いや裁判でおこなわれます。

賃料は話し合いで決めると解説したとおり、話し合いで合意に至れば問題ありません。

しかし話し合いがまとまらないというケースも少なくありません。

当事者間では冷静な話し合いが困難なことも多いため、弁護士に相談することをおすすめします。

弁護士に相談することで相手との交渉窓口になってもらうことができ、話し合いで解決できる可能性が高まります。

弁護士を介しても話し合いがまとまらない場合は裁判を提起します。

裁判に発展すると証拠や書類を用意しなければならず、法律にもとづいた正しい主張が求められます。

正しい主張ができなければ不当利得返還請求が認められない可能性もあるため、不当利得返還請求は弁護士に依頼した方がよいでしょう。

⑤不当利得返還請求の時効は10年

不当利得返還請求の時効は10年です。

いつでも請求できるわけではなく、権利を得た日から10年となっているので注意しましょう。

債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
一　債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき。
二　権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。

引用： e-Gov法令検索

時効期間内であればさかのぼって請求することは可能です。

ただし、さかのぼる期間が長くなるほど請求する金額も大きくなり、相手の経済状況によっては支払いが困難な可能性もあります。

このことから、10年の期間はあるもののなるべく早く請求しておいたほうがよいでしょう。

また、共有不動産の修繕費が発生していた可能性もあります。

賃貸にしていたのなら不動産会社への報酬も発生していたかもしれません。

賃料を受け取っていなかったが、共有不動産に発生した費用の負担もしていなかったのであれば持分に応じた費用を請求されます。

賃料を請求するだけでなく、費用を請求される可能性も考慮しておいたほうがよいでしょう。

トラブルを早く解消したいなら持分を売却・現金化しよう

「不当利得返還請求の話し合いをしているがこじれている」「共有者と継続的にやりとりをしたくない」「不当利得返還請求ができないケースに該当した」などの場合は、持分を売却して共有状態を解消することができます。

トラブルを早く解消することができ、トラブルの元となっていた持分を現金化することもできるため検討したい方法です。

持分の売却方法には以下2つがあります。

それぞれの方法を詳しく解説していきます。

持分の売却方法①他共有者に持分を買取ってもらう

ご自分の持分のみであれば共有者の同意を得ることなく自由に売却することができます。

たとえばAさんとBさんが不動産を共有しており、Aさんが占有しているとします。Aさんに家賃を請求しているが話し合いがこじれているということであれば、AさんにBさんの持分を買取ってもらうよう提案してみましょう。

仮にAさんBさんCさんで不動産を共有しているがAさんが占有しているというケースであれば、Bさんがご自分の持分を売るのはAさんが相手でもCさんが相手でも可能です。

買い取れるだけの資金力があるかなどを考慮して売却相手を判断します。

持分の売却方法②専門買取業者に持分を買取ってもらう

「共有者に持分を買取ってもらうのは難しい」「共有者とは関わりたくない」などの場合は、専門買取業者に持分を買取ってもらいます。

持分のみの売却は共有者の同意を得る必要がないため自由におこなえますが、通常の市場で売却するには需要がないという問題を抱えています。

そこで、持分のみの売却では専門買取業者への売却が一般的です。

仲介とは違い専門買取業者が買主となるため、スピーディーに現金化できるメリットがあります。

持分を売却するとそれに付随するトラブルも買主である専門買取業者へ丸投げすることができるため、トラブルを解決できない、解放されたいと悩んでいる方には特におすすめの方法です。

まとめ

共有不動産を所有しているにもかかわらず、他の共有者に占有されていては権利を主張したくなるものです。

権利を主張する方法として「不当利得返還請求」があります。

建物に住んで占有しているなら家賃を請求し、賃貸にして利益を得ているのなら賃料の配分を請求します。

不当利得返還請求ができないケースにあったように、あとから賃料を請求すればいいと考え放置していると使用貸借契約があったとみなされてしまいます。

使用貸借契約とみなされてしまうと賃料の請求はできないため、早めに解決するとこが大切です。

家賃を請求する以外の方法で占有トラブルから解放されたいということであれば、ご自分の持分のみを売却する方法があります。

トラブルを長引かせたくない、権利を侵害してくる共有者とは関わりたくないということなら、持分のみの売却も前向きに検討するとよいでしょう。