売れない家の処分方法は？売れない家を所有し続けるリスクも解説

売れない家の処分方法あります。

売れない家の代表格にあるのが、空き家です。実家を相続したものの、下記のお悩みをお持ちの方は多くなっています。

実際、日本国内で空き家は増え続けており、2021年の統計によると人が住める住宅の内、13.6％は空き家となっています。

これは、実に8件に1件は空き家という非常に高い水準です。尚、2021年現在都道府県における空き家率全国トップは山梨県で21.3％となり、地方都市を中心に20％前後で推移しています。

一方、比較的人口が多い東京・埼玉・神奈川の空き家率は、全国に比べると低い水準にはなるものの、それでも10％超となり、実は市街地にある家10件中1件は空き家となっています。

よって、このような空き家は、今後も少子高齢化と人口減社会、三大都市圏への一極集中、新築過多の住宅供給が続く限り、さらに増えていくでしょう。

また、このような空き家に限らず売れない家を処分する解決方法は、次に使う人に売却し譲渡するしかありません。特に、空き家は建物が朽ちていることも多く、買い手への印象も悪いことから売りづらく、その処分にも悩んでいる人が多くいるようです。

では、このようないわゆる「売れない家」の処分には、どのような方法があるのでしょうか？また、売れない家を所有し続けるリスクについても解説していきます。

売れない家を処分する方法3つ

この章では、売れない家の処分方法を解説します。主な、解決方法を下記に3つ挙げていきます。

①不動産仲介にて売却する

一つ目は、不動産仲介にて売却することです。

これは、街の不動産会社などに売却の依頼をするオーソドックスな方法で、売却ができれば一番高値で売れる可能性があります。

しかし、売れない家を不動産仲介で売却しようにも、そのままの状態では売却がうまくいきそうな気がしません。そこで、売れない家を売却するには下記の方法にて売却するのがおすすめです。

まずは、建物の外壁や内装に傷みがなく、住居内設備等も問題なければリフォームやハウスクリーニングを行い、とにかく綺麗な状態にすることです。

買主が内見時に物件の良し悪しを判断するのは、綺麗な状態であるのか、ということになります。キッチン、リビング、トイレ、お風呂、収納、庭の手入れなど綺麗な状態で内見してもらえれば、買い手が物件を気に入る可能性があります。

尚、木造一戸建ての場合、築20年を超えると建物代は0円評価されることが殆どですが、リフォームやハウスクリーニングにより付加価値が上がれば、その分を価格に転嫁しても問題ありません。

次に、建物の外壁が朽ち、内装もぼろぼろで家の中の設備も使えないような、いわゆる居住自体が難しい物件については、解体して土地としての販売がおすすめです。

買主としては、更地のほうが解体する手間が省けるのと、土地の形状や周辺建物との距離感などがわかりやすく、その物件を検討しやすいというメリットがあります。尚、解体すると小規模宅地の特例による固定資産税の減免措置が使えなくなるため、建物があった時と比べて税額が約6倍に上がってしまうのが注意点です。

また、解体費用については、一時的に負担となりますが、価格に転嫁するなどし極力回収できるようにします。

不動産仲介のメリット・デメリット

ここでは、売れない家を不動産仲介にて処分するメリット・デメリットについて紹介します。

メリット

不動産仲介のメリットは、他のどの方法よりも一番高く売れる可能性があることです。

不動産仲介では、事前に仲介会社が行う査定金額をもとに売り出し価格を自由に設定でき、売却の状況により価格の変更も可能となります。

売れない家については、相場より多少低めでの価格設定が必要なケースも多いのですが、不動産仲介で売却ができれば高く売れる可能性が高いので、まずはこちらの方法にて追及していきたいと思う人が多いのではないでしょうか。

デメリット

不動産仲介のデメリットを下記に挙げていきます。売れない家の場合、不動産仲介はデメリットが多くなるので、選択には慎重な判断が必要です。

不動産仲介は、買主が現れるまで売却活動はずっと続きます。特に、売れない家・売りづらい家の場合に売却期間が長引く可能性が高くなります。

もちろん、仲介の媒介契約は3か月ごとになるため、進捗が悪ければ媒介契約を打ち切り、他の不動産会社に仲介を依頼することも可能です。不動産会社により売却の提案は、若干異なることが多いので、売却に行き詰った場合には先述のような選択もおすすめとなります。

次に、売却が成立すると不動産会社への報酬として仲介手数料が掛かります。仲介手数料は、400万円超の成約で「成約価格×3％＋6万円＋消費税」となり、1,000万円の成約で396,000円の仲介手数料が必要となります。

最後に、物件にもよりますが結果的に売却できないこともあります。売れない物件の売却に策を講じたものの、買い手がいなければ取引は成立しません。

よって、不動産仲介を行うには、これらのデメリットを予め認識しておかなければなりません。

不動産仲介は費用と時間を掛けてでも処分したい場合におすすめ

不動産仲介は、費用と時間を掛けてでも処分したい人におすすめです。

リフォームや解体は初期費用が掛かることや、不動産仲介は売買成立時には仲介手数料があるなど出費も多くなりますが、その分時間を掛けて売却することで、高値で買ってくれる買主が見つかる可能性があります。

よって、売れない家を処分したいものの、特段急いではおらず費用と時間を掛けられるような余裕がある人にはおすすめです。

②空き家バンクに登録する

二つ目は、空き家バンクへの登録です。

空き家バンクは、各自治体運営のもと行っているケースが多くあります。空き家バンクのサイトでは、不動産市場には出ていない物件もあるため、特定のエリアで物件を探す場合に、空き家バンクを活用している人は沢山います。

実際、とある地方の空き家バンクでは、近年の郊外居住思考により物件が不足しているケースもあるようです。

よって、空き家バンクへの登録で、多くの人の目に触れる機会が与えられ、売却ができる可能性も高まります。

空き家バンク登録のメリット・デメリット

以下に、空き家バンク登録のメリット・デメリットについて紹介します。

メリット

空き家バンク登録のメリットは、特定のエリアで検討する人の目に多く触れることで、売却できる可能性が高まることです。

主に、自治体が運営するサイトになるので信頼性も高く、売買契約以降のサポートを特定の不動産業者と提携しているケースが多いので、安心して取引を進められます。

デメリット

空き家バンクを運営するのは自治体になるので、内見者が来た時などは自らで対応しなければなりません。

契約成立前までは不動産業者のサポートはなく、ホームページに掲載するのみとなり、空き家バンクの登録だけだと売却には相当時間が掛かることが予見されます。

また、空き家バンクに登録される不動産は基本掘り出し物感が強く、買い手側もできるだけ良さそうな物件を安く手に入れたいと思っている人が殆どです。よって、売却価格は周辺相場より安価となります。

空き家バンクへの登録は時間が掛かってでも処分したい場合におすすめ

空き家バンクへの登録は、処分に時間が掛かっても良い人におすすめです。処分に時間が掛かることよりも、安くても売却処分できることをメリットとして考える人に合致した方法となります。

③無償譲渡する

三つ目は、無償譲渡する方法です。

無償譲渡で一番可能性が高いのは、隣地所有者への譲渡となります。隣地所有者であれば、土地を有効活用しやすいのと、土地をまとめて広くできるのがメリットとなります。

また、自治体や法人への無償譲渡もあります。自治体への寄付の場合、自治体が土地を利用する目的が明確でなければ、譲渡は難しくなります。仮に、自治体がいらない土地を全て受け入れていたら、税収がなくなるのと管理に手間と費用がかかるためです。

また法人の場合は、民間企業よりNPO法人などの公益法人への譲渡が現実的となります。

尚、個人に譲渡する場合、譲渡する側には税金は掛かりませんが、相手方には贈与税が掛かるのが注意点です。

法人に譲渡する場合には相手方に法人税が課されます。また、所有権の移転登記も同時に掛かることも忘れてはなりません。費用は、10万円～30万円位です。

無償譲渡のメリット・デメリット

下記に、無償譲渡のメリット・デメリットを紹介します。

メリット

無償譲渡のメリットは、解体費や仲介手数料が掛からないことです。

また、譲渡できることで維持管理に掛かる費用や手間がなくなります。人によっては、売れない家の件でストレスがあった人が、譲渡できたことで気が楽になるかもしれません。

デメリット

無償譲渡のデメリットを下記に挙げていきます。

デメリットは、無償譲渡になるので不動産を手放しても1円も手元には残りません。また、ケースにより税金が掛かります。

例えば、個人から個人へ無償譲渡のケースでは、譲渡する側に税金は掛かりませんが、譲渡される相手側には贈与税が掛かることがあります。

また、個人から法人への無償譲渡のケースでは、個人は法人へその不動産を時価で譲渡したものとみなされ、税法上は一定の対価を受け取ったことになるので（みなし譲渡所得）、所得税が掛かります。さらに、その相手方の法人は不動産を受けとったことで利益があったとみなされるので、法人税が掛かることになります。

つまり、無償譲渡にも関わらず不動産を受け取った相手方は、必ず税負担があることになります。知らずに手続きすると相手方とトラブルになるので、取引前にしっかりと伝える必要があります。

次に、譲渡する相手を見つけるのは難しい、ということです。

隣人の人が、必ず土地を貰ってくれるわけではありません。また、法人の譲渡先も簡単にみつかるものではありません。

よって、無償譲渡は時間が掛かると思っていた方が無難です。尚、無償譲渡は空き家バンクでも行うことができます。

無償譲渡は、売却しても解体費などを賄えない場合におすすめ

無償譲渡は、売却しても解体費などを捻出できないような物件におすすめです。

解体すると解体費が掛かり、更地にすると固定資産税が高くなります。よって、売却しても売却益が解体費以下などであれば、無償譲渡がベストな方法となります。

売れない家（空き家）を所有し続けるリスク4つ

売れない家を所有し続けることには、リスクがあります。

定期的に管理ができていればリスクが低減することもありますが、仮に定期的に自らで管理できない場合、若しくは放置した状態で所有することには、多くのリスクがあります。

この章では、下記にリスクを４つ紹介していきます。

①毎月固定費を負担など、管理には費用が掛かる

一つ目は、固定資産税などのランニングコストが毎月掛かります。また、自らで家の通風やポストに入った郵送物の除去や敷地内の清掃はできたとしても、庭木の手入れや雑草の処理、住居内の設備の故障や外装・内装のメンテナンスを行うことはできません。

よって、外装内装のメンテナンスを業者に手配するなど管理を行うと、何かと多額の費用が掛かってしまいます。

②精神的な負担となる

二つ目は、精神的な負担となることです。

売れない家を処分したいと思っても、売却ができなければ悩みが深まりますし、ランニングコストなどの負担も継続することから、総じて精神的に重い負担となります。

売却したいのに売却できないもどかしさや、費用的な負担が重なることは、いつしかストレスとなります。所有する気があまりなく、土地活用などの考えもなければ、即売却へ動くのが良いでしょう。

③建物が朽ち近所に迷惑が掛かることがある

三つ目は、管理を怠り放置した場合に限りますが、建物が朽ち近所に迷惑が掛かることがあります。

特に、今にも倒壊しそうな廃屋にしか見えない家があることで、不審者が住みつき治安が悪くなることや、見た目や気味が悪く、害虫や異臭なども発生するので、近所に住む人にとっては迷惑以外にありません。

台風などの強風が吹いた日などに朽ちた外装が飛来し、近所の建物や車などを損傷させる可能性もあります。また、周辺での他物件の売却活動にも少なからず影響も出てしまいます。

④特定空き家に指定されるリスクがある

最後に、売れない家が空き家で放置している場合、特定空き家に指定されることがあります。

特定空き家とは、2015年5月に施行された空き家対策特別措置法に基づく制度で、空き家の活用促進を促すことを目的に作られてします。

この特定空き家は、行政から空き家の所有者へ現状の家の修繕や解体除去などの指導や勧告に従わない場合に指定されます。尚、指定されてしまうと、固定資産税の減免措置がなくなり税額が約6倍に跳ね上がります。更地と同等程度の税額を負担することや、さらに自治体からの命令に従わないと50万円以下の過料が科せられます。

特定空き家は、しっかりと空き家の管理を行っていれば指定されることはありませんが、長年放置し今にも倒壊しそうな状況であると、自治体に近隣住民からのクレームが入り調査が行われます。日常から定期的な管理と定期的な管理が難しい場合の対策（＝業者への管理依頼や、近隣の知り合いに通風などの簡易的な管理を依頼できると良い）を講じておかなければなりません。

 買い手がつかない家の特徴4つと改善策

では、実際に買い手がつかない家にはどのような特徴があるのでしょうか？下記に特徴と改善策について解説します。

①最寄り駅から遠いなど立地が悪い

まずは、最寄り駅などへ徒歩20分以上など公共交通が不便な立地です。

家を購入する層は、概ね30代から40代の働き盛りの世代になります。よって、毎日の通勤等で電車を使う人が多く、最寄り駅までのアクセスは大変重要なポイントです。

改善策とまではいきませんが、バス停が近ければバスの便利さ、最寄り駅に自転車置き場が多ければ自転車で通えること、駅近物件に比べて安くて広いなどのメリットを、売却活動時に買い手にアピールしていくことが考えられます。

②築30年以上の家

築30年以上の家は、外装や内装が傷み設備も古くなっているので、買い手がなかなかつきません。

このような家の改善策は、家を新築同然に見せるリフォームです。外壁などの塗装、水回り・フローリング・クロスの交換で家の印象は大きく変わります。

③再建築不可物件である

再建築不可物件は、取り壊すと新たな家が建設できないため、買い手がなかなかつきません。

このような家の改善策は、古家を解体し更地にします。さらに、接道する道路が4m以下であれば道路中心線から2mのセットバック、道路に面する間口が2m以下であれば間口を広げる工事をし、再建築可物件にすることです。

尚、これらの改善が難しい場合には、既存の家を大規模リフォームするしかありません。

④訳あり物件である

訳あり物件とは、日常生活に支障をきたすような環境・物理・心理的瑕疵がある物件を言います。

環境的瑕疵とは、周囲に火葬場や葬祭場、鉄道や高速道路の騒音や排ガスが著しく酷い物件です。物理的瑕疵とは、屋根に雨漏りや壁にシロアリなど建物自体に不具合があること、心理的瑕疵とは過去に自殺などがあったような、事故物件となります。

これらの改善策は、価格を周辺相場より安くすることです。例えば事故物件の場合、心理的瑕疵の程度により20％～50％安価することで売却しやすくします。

売却を諦めきれない場合は訳あり物件専門の買取り業者へ相談しよう

先述まで売れない家を何とか売れる方法を模索してきましたが、さまざまな対策を講じても売れないときはもちろんあります。

そこで、売却を諦めきれない場合の最終手段として、訳あり物件専門の買取り業者へ相談し、売却することがおすすめです。買取り業者は原則何でも買取りOKとなるので、査定は複数社に出し一番高い査定額を出した買取り業者に依頼するのが良いでしょう。

 訳あり物件専門の買取り業者に相談するメリット・デメリット

以下に、訳あり物件専門の買取り業者に相談するメリット・デメリットについて紹介します。

メリット

下記に、買取業者に相談するメリットを挙げていきます。

買取りのメリットは、確実に売却・処分できることです。

買主が不動産業者になるので、買取りが決まれば売買契約を結べ、早ければ1週間程度で引き渡し、現金化ができます。引き渡しが完了すれば、管理に掛かる毎月の経費の負担から即解放され、空き家に関する悩みが直ぐに解消となります。

また、現況のまま引き渡しができるのでリフォームやハウスクリーニング、解体などを行う手間がなく、売れない家を処分する方法としては一番ラクな方法となります。

最後に、買取りは不動産業者との直接の取引となるため、仲介手数料は不要です。余計な費用が掛からないのも嬉しいメリットとなります。

デメリット

買取りのデメリットは、買取り価格が周辺の相場価格に比べ、6割～7割程度になることです。また、立地等の条件によっては、さらに下がる可能性もあります。

買取り金額が安価な理由は、買取りした物件は業者がリフォームを行い再度販売します。このときに掛かるリフォーム費や販売経費を捻出するため、買取り金額は安くなってしまいます。

失敗しないための買取り店の選び方

ここでは、買取り業者選びで失敗したくない人向けに、買取り業者の選び方を紹介します。買取り業者はインターネット等で検索すると沢山出てくるので、下記は比較的実行しやすい事項となります。

①高い買取り査定を付ける業者を選ぶ

まずは、高い買取り査定を付ける業者を選ぶことです。

そのためには、買取り査定は複数社に出すのがおすすめとなります。買取り額の目安は、周辺相場の6割～7割位となりますが、査定額には買取り業者にて若干差があります。

仮に、1社のみの査定であると査定額の良し悪しがわかりませんが、3社程度査定を取得できれば査定の良し悪しが分かり、複数社から査定額の根拠や買取り時の流れなどを聞くことで、買取り自体のシステムの理解も深まります。

大きな金額の取引になるので、買取り業者を慎重に選ぶためにも、複数社への査定は必須と言っても良いでしょう。

②買取り実績がある業者を選ぶ

次に、買取り実績が豊富にある業者を選ぶことです。

このような業者であれば、取引時のトラブルもなく安心して任せることができます。また実績がある業者は、買取りや不動産全般に関する知識も豊富であることや、取引時も親切且つ丁寧な対応であることが殆どです。

実績且つ信頼性の高い業者に依頼できるのが、理想となります。

口コミを調べてみる

買取り業者の評判などは、口コミなどを調べみるのが良いでしょう。

実際に利用した人がどのくらいいるのか、担当者の対応や査定額の満足度などがわかると、より利用しやすくなります。

大手不動産業者では、不動産仲介＋買取り保証を行っているところもある

大手不動産業者では、通常通り不動産仲介を行い、3か月経過し売れなかった場合に買取り保証のオプションをつけるケースが多くなってきています。これは、売主の「物件が売れないのでは？」という不安を払しょくする目的があります。

売れない家や売りづらい家の場合、不動産仲介へも挑戦しつつ買取り保証もある大手不動産業者のプランは大いにメリットがある嬉しいサービスです。

まとめ

売れない家は、売却の仕方を工夫することや空き家バンクへの登録・無償譲渡など、処分するということを目的に動けばさまざまな可能性を追求できます。

売れない家を無理に高く売ろうとしても、売却はうまくいきません。需要と供給で形成される不動産市場から外れてしまった物件については、何かしらを妥協し処分するしかありません。

売れない家を所有していたら、まずは近場の不動産業者で相談するのが良いでしょう。