外国籍の人が不動産を売却するには？必要書類や税金を解説！

不動産売却においては、売主・買主が外国籍の人というケースも珍しくありません。

しかし、売主・買主が外国籍でも、日本の法律さえ守れば、問題なく不動産を売買可能です。

ただし、売主が外国籍の場合、必要書類や税金の処理が通常とは異なるため注意しましょう。

そのため、基本的には不動産業者に媒介契約を依頼して、必要書類の収集や手続きをサポートしてもらうことをおすすめします。

外国籍の人でも日本の不動産を売却できる

海外に住んでいる日本人や外国人など、外国籍の人でも日本の不動産を売却できます。

売主・買主が外国籍の場合でも、不動産を売却する方法は基本的に変わりません。

ただし、税金などのルールは日本の法律が適用されるため、場合によっては売却時に代理人が必要となるケースもあるため注意しましょう。

外国籍の人へ不動産を売ることも可能

「外国籍の買主に不動産を売却できるのか？」と疑問に思う人も多いでしょう。

結論からいうと、法律上の制限はないため、買主が外国籍であっても不動産を売却可能です。

ただし、手続きは日本国内でおこなう必要があるため、買主本人が来日するか、代理人に購入手続きを依頼しなければなりません。

税金については日本の法律が適用される

外国籍の人が不動産を売るときも、適用される法律は日本人の場合と同じ日本の税法です。

通常の不動産売却と同様に、住民税と所得税をまとめた「譲渡所得税」が課税されます。

種類	不動産の 所有期間	税率
所得税	5年以下	30%
	5年超	15%
住民税	5年以下	9%
	5年超	5%

ただし、日本に住んでいない非居住者の場合、住民税は課税されません。

非居住者とは？

国内に住所を有していない、または1年以上継続して居住していない人物です。

また、非居住者の場合、税金滞納を避けるために納税方法が異なる点にも注意しましょう。

不動産売却にかかる税金を詳しく知りたい人はこちらの記事もあわせてご覧ください。

非居住者の場合は売却時に代理人が必要

国内に住んでいない非居住者が日本の不動産を売却する場合、代理人が必要になります。

なぜなら、非居住者自身が海外に在住している場合など、所有権移転登記などの手続きを別の代理人に代行してもらう必要があるからです。

代理人を選ぶことで、非居住者が帰国できない場合でも、売買契約の締結や不動産の引渡しを代理人が代行できます。

非居住者が日本の不動産を売る方法については、こちらの記事もあわせてご覧ください。

外国籍の人が不動産を売却する際の必要書類

外国籍の人が不動産を売る場合、基本的な必要書類は通常と同じですが、一部が異なります。

まず、通常の不動産売買における必要書類は、基本的に以下の5種類です。

このうち「住民票」と「印鑑登録証明書」は、外国籍の人だと発行できず、代替書類が必要となるケースもあるため注意しましょう。

住民票などを発行できない場合があるため注意

外国籍の場合、滞在期間によっては住民票・印鑑登録証明書を発行できない恐れがあります。

基本的に中長期在留者でない限り、住民票などを発行できず、在留期間が短い場合や非居住者の場合は発行が認められません。

ただし、住民票・印鑑登録証明書を発行できない場合でも、後述する代替書類を用意すれば、不動産を売却できるのでご安心ください。

この項目では、住民票などを発行できる・できないケースに分けて、順番に解説します。

外国籍でも住民票などを発行できるケース

以下に該当する場合、外国籍の人でも住民票・印鑑登録証明書の発行ができます。

種類	解説
中長期在留者 (在留カードが交付されている)	短期滞在・外交・公用での在留資格ではなく、日本での在留資格がある
特別永住者	特別永住者証明書の交付申請をして、許可を受けた
一時庇護許可者・仮滞在中許可者	一定条件を満たして、一時庇護許可書・仮滞在許可書の交付を受けた
出生による経過滞在者・国籍喪失による経過滞在者	出生または日本国籍の喪失を理由に、日本に在留している

上記の場合、日本人と同様に市区町村の窓口で住民票・印鑑証明書を取得可能です。

外国籍でも住民票などを発行できないケース

以下に該当する場合、外国籍の人でも住民票・印鑑登録証明書の発行ができません。

上記に該当する人は、後述する代替書類が必要となるため注意しましょう。

中長期在留者でない場合は代替書類が必要

日本に3ヶ月以上滞在している「中長期在留者」でない限り、住民票・印鑑登録証明書は発行してもらえません。

そのため、中長期在留者でない場合、住民票・印鑑登録証明書の代わりとなる代替書類を用意する必要があります。

ただし、国内に滞在しているか・国外に住んでいるかによって、必要な代替書類が異なるため注意が必要です。

それぞれのケースにおける代替書類を順番に見ていきましょう。

国内に滞在している場合の代替書類

外国籍の人が国内に滞在している場合、以下の代替書類を用意すれば不動産を売却できます。

必要書類	代替書類
住民票	売主の国の公証人の認証がある住所に関する宣誓供述書
	在日の当該大使館領事部で認証された宣誓供述書
	官公署で発行する住所を証する書面（住民登録証明書）
印鑑証明書	当該国の在日大使館または本国の官憲によるサイン証明書
	登記委任状に当該国の在日大使館の認証を受けた書類

司法書士に登記委任状を作成してもらい、売主が当該国の在日大使館で認証を受けることで、印鑑証明書の代替書類とすることが多いです。

国外に住んでいる場合の代替書類

外国籍の人が国外に居住している場合、以下の代替書類を用意すれば不動産を売却できます。

必要書類	代替書類
住民票	売主の国の公証人の認証がある住所に関する宣誓供述書
	在日の当該大使館領事部で認証された宣誓供述書
印鑑証明書	宣誓供述書を現地公証人に署名の認証をしてもらった書類
	本国の官憲が発行するサイン証明書

外国籍の人が不動産を売却する際にかかる税金

日本国内の不動産を売却した場合、外国籍でも、日本に税金を納めなければなりません。

外国籍の人が日本の不動産を売却した場合に、かかる税金は3種類です。

種類	税額
譲渡所得税 (所得税+住民税)	{売却価格-(取得費+売却にかかった費用)-特別控除}×税率
印紙税	売却価格によって異なる
登録免許税	物件の数×1,000円

ただし、日本国内に住んでいない非居住者の場合、譲渡所得税における住民税を納める必要はありません。

居住者の場合は確定申告をして納税する

日本に住んでいる居住者の場合、不動産売却で得た所得は確定申告で納税しましょう。

具体的には、不動産売却で利益を得た翌年の2月16日〜3月15日に確定申告をおこないます。

税務署の窓口や国税庁のwebサイトから確定申告書を取得して、必要事項を記入した上で税務署に提出すれば問題ありません。

非居住者の場合は源泉徴収が適用される

日本国内に住んでいない非居住者の場合、申告漏れを防ぐため、買主が売主の代わりに源泉徴収税を納めます。

そのため、売主が受け取る売却価格は、源泉徴収で税額を差引いた後の金額になります。

売主が受け取る金額

本来の売却価格×89.79％

わかりやすいように具体例で解説します。

例えば、売却価格が3,000万円の場合、売主は以下の金額を受け取れます。

3,000万円×89.79％=2,693.7万円

ちなみに買主が源泉徴収を納めた後、売主には「非居住者等に支払われる不動産譲受けの対価の支払調書」が渡されます。

非居住者でも源泉徴収されないケース

非居住者が日本国内の不動産を売却する場合、源泉徴収が実施されないケースもあるため注意しましょう。

次の条件を両方満たす場合、非居住者が不動産を売却しても、源泉徴収はおこなわれません。

つまり、売却価格が1億円以下かつ買主の購入目的が自己居住用の場合なら、非居住者が不動産売却をしても源泉徴収はされないのです。

非居住者も代理人に確定申告を依頼可能

日本の不動産を売却して利益を得た場合、非居住者でも確定申告が可能です。

以下に該当する場合、非居住者でも確定申告を手続きしたほうがよいでしょう。

確定申告をしたほうがよいケース不動産売却で利益が出た源泉徴収で納め過ぎた額を還付してほしい3,000万円の特別控除などを利用したい

源泉徴収された税金は、確定申告によって過不足が清算されるため、払い過ぎていれば還付を受けられます。

ただし、海外に住んでいる非居住者が確定申告をおこなう場合、代理でおこなう納税管理人を事前に決めて、税務署に届出書を提出する必要があります。

まとめ

外国籍の人でも、必要書類を集めて税金を納税すれば、日本の不動産を売却可能です。

ただし、日本人の場合とは、必要書類や税金の納め方が異なるため注意しましょう。

日本に居住していない・居住期間が短い場合、代理人や代替書類を用意する必要があります。

このように通常より手続きが複雑なので、外国籍の人が日本の不動産を売る場合、不動産業者にサポートを依頼することをおすすめします。

一括査定を利用すれば、外国籍の売主にも対応できる不動産業者を無料で探せるので、まずは気軽に査定を申し込んでみるとよいでしょう。